Acheter ou vendre une maison ou un appartement : tout ce qu'il faut savoir

L’achat d'un bien immobilier existant ou "sur plan", qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, est assez complexe d’un point de vue juridique. Il est donc important de  connaître vos droits et obligations pour s’assurer que tout se passe bien.

En tant que vendeur d'une propriété, il est également essentiel que vous connaissiez vos droits et obligations pour le processus de vente se déroule sans encombre.

Dans ce dossier, vous trouverez l'ensemble des réponses aux questions les plus fréquemment posées à différents moments de la procédure.

1. Vous souhaitez acheter un bien immobilier existant?

Si vous achetez un bien immobilier existant, pour les propriétés construite avant 1962, vous pouvez partir du principe qu’il est entièrement en ordre au niveau de l'urbanisme.

Il en est de même pour des biens immobiliers construits entre 1962 et la date à laquelle le plan de secteur d’application pour cette région est entré en vigueur.

2. Vous souhaitez acheter un bien immobilier "sur plan"?

Si vous achetez un appartement ou une maison "sur plan", la loi oblige le promoteur à établir un cahier des charges détaillé. Ce document précise la manière dont les entrepreneurs travailleront ainsi que les matériaux qu'ils utiliseront.

Normalement, le cahier des charges doit vous permettre de tout savoir sur la qualité à laquelle vous pouvez vous attendre.

3. Vous voulez vendre une propriété?

Si vous voulez vendre votre bien immobilier, sachez qu'on parle parfois d'un droit de préemption en faveur d'un locataire.

Toutefois, il s'agit d'un droit préférentiel avec des règles différentes. Vous pouvez en savoir plus dans la question "Mon locataire est-il prioritaire pour acheter le bien?".

4. L'acte notarié dans le cadre d'un achat ou d'une vente

Tant que l'acte notarié n'a pas été transféré au bureau des hypothèques, toute personne autre que l'acheteur et le vendeur peut encore, par exemple, faire procéder à une saisie sur le bien vendu.

5. Vous avez emménagé dans le bien acheté et vous rencontrez des problèmes?

Si vous avez fait mentionner dans le procès-verbal de la réception provisoire le délai dans lequel le promoteur immobilier devait remédier aux défauts et que celui-ci ne s'y conforme pas, mettez-le alors en demeure par courrier recommandé, à l'expiration du délai, de remédier aux défauts dans un délai raisonnable.

L'aspect financier pour l'achat d'une maison ou d'un appartement

Vous devrez faire un emprunt pour votre achat ?

Dans notre dossier "Souscrire un prêt hypothécaire: nos conseils", vous pourrez trouver les réponses à des questions concernant notamment votre capacité de remboursement maximale, le choix de la durée et du taux d'intérêt et la différence entre une inscription hypothécaire et un mandat hypothécaire. 

Vers notre dossier sur les prêts hypothécaires

Questions au préalable d'un achat d'un bien immobilier existant

En principe, non. L'acheteur et le vendeur sont libres de convenir ce qu'ils veulent. À moins qu'il ne s'agisse d'un achat "sur plan", lequel est alors soumis à la loi Breyne.

Il existe toutefois des lois qui obligent le vendeur à remettre à l'acheteur certains documents concernant l'état du bien immobilier. Nous pensons par ex. ici à la législation sur l'aménagement du territoire ou sur les normes en matière de performances énergétiques.

Oui. Tous les vendeurs ne seront toutefois pas forcément disposés à vous accorder pareille option. Et le vendeur qui acceptera limitera sans aucun doute l'option dans le temps (par ex. une semaine ou quinze jours) puisqu'il ne pourra pas attendre éternellement votre décision. Si vous décidez d'acheter dans ce délai, faites-le alors savoir par écrit, par courrier recommandé, au vendeur. C'est ce que l'on appelle la "levée" de l'option. À ce moment-là, l'achat deviendra définitif. Si, par contre, vous ne levez pas l'option dans ce délai, il n'y aura alors pas de vente et le propriétaire sera libre de vendre à qui il le souhaite.

Le vendeur peut également demander une garantie au cas où vous viendriez à renoncer. Cette garantie vaudra comme acompte si vous achetez réellement, mais l'argent sera par contre perdu si vous renoncez finalement à l'achat.

Biddit est la plateforme de ventes publiques de biens immobilière développée par FedNot, la Fédération du Notariat.

Les notaires peuvent y proposer des biens sur lesquels vous pouvez faire une offre. 

Chaque bien est accompagné de photos, de sa description et de ses dates de visite. On y trouve aussi tous les documents obligatoires (attestation de sol, certificat CPE, certificat d’urbanisme…), les conditions de vente et les coordonnées du notaire. 

Pour placer une enchère sur Biddit, vous devez d’abord créer un compte. 

Les enchères débutent au prix de départ. Le candidat qui émet la première offre bénéficie d’une prime sous forme d’une réduction de 1 % du prix d’achat, pour autant que ce soit son enchère qui l’emporte finalement. 

Il existe deux systèmes d’enchères :

• Soit vous proposez vous-même un montant déterminé. 
• Soit vous placez une enchère automatique . Dans ce cas, vous précisez à l’avance un maximum au-delà duquel vous ne voulez pas aller. Vous surenchérissez automatiquement sur les autres offres, jusqu’au plafond que vous avez déterminé. À ce moment, vous êtes averti et vous pouvez décider de vous retirer ou de surenchérir quand même. 

Les enchères sont plutôt rares pendant les huit jours que dure la vente mais, cinq minutes avant la fin, elles commencent à se succéder à un rythme soutenu. À ce moment, chaque fois qu’une nouvelle offre est émise dans ces cinq dernières minutes, les enchères sont prolongées de cinq minutes. Chaque nouvelle offre peut ainsi prolonger les enchères de cinq minutes. Vous disposez donc de quelques minutes, tout au plus, pour réfléchir à une surenchère éventuelle. 

Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec ce système d’enchères, vous pouvez faire un essai préalable sur un module de calcul sur le site de Biddit.

Supposons que votre enchère l’ait emporté. Sachez bien que vous ne pourrez pas revenir dessus. Dès lors, si vous avez besoin d’un crédit hypothécaire, mieux vaut vous être assuré de l’obtenir. À moins que le propriétaire décide de retirer le bien et de ne pas le vendre, par exemple parce qu’il juge l’offre insuffisante. Mais, s’il accepte votre offre, les choses vont aller très vite. Le notaire vous contactera ainsi que le vendeur et établira un procès-verbal d’attribution. Il s’agit d’un acte authentique que les deux parties doivent signer devant lui. À partir de ce moment, vous avez 5 jours pour acquitter les frais de la vente : droits d’enregistrement, honoraires du notaire, etc. Si, outre l’enchère gagnante, c’est aussi vous qui aviez placé la première offre, la prime est déduite. 

Une fois l’attribution officiellement réglée, vous disposez de six semaines pour régler le prix d’achat. 

Les agents immobiliers proposent régulièrement à leurs clients-vendeurs de demander aux acheteurs potentiels de soumettre une offre sous pli fermé. Une façon de faire qui leur permet régulièrement de vendre les biens à un prix supérieur à celui demandé au départ par le vendeur. 

L'idée : vous proposez une somme au départ d'un prix indicatif déterminé, mettez l'offre écrite dans une enveloppe et remettez celle-ci scellée à l'agent avant une certaine date. 

C’est tout à fait autorisé, sauf s’il s’agit d'une vente aux enchères au cours de laquelle les candidats acheteurs peuvent enchérir les uns contre les autres, comme c'est le cas pour les ventes publiques (dans une salle de vente ou en ligne via Biddit). Dans le cas dont nous parlons, ce n’est normalement pas une vente aux enchères, puisque vous ne savez pas si d'autres personnes ont fait une offre ni à combien elle se monte. À la fin de la période déterminée pour les offres, toutes les enveloppes sont ouvertes en même temps et le vendeur est libre de décider à qui vendre. 

Si plusieurs candidats acheteurs ont fait la même offre et qu’il s’agit de la plus haute, il est généralement stipulé que les personnes concernées seront invitées à soumettre une surenchère écrite sous pli fermé au plus tard à un nouveau moment déterminé.

Dans la pratique, cependant, il arrive qu’il y ait tricherie. On dit que certains agents immobiliers ouvrent les enveloppes plus tôt que prévu et soufflent à certains acheteurs que quelqu'un d'autre a fait une offre aussi élevée que la leur en disant "si vous offrez un peu plus, le bien sera à vous". Une façon astucieuse de faire grimper le prix. 

Mais attention, vous êtes lié par l'offre que vous avez mise dans l'enveloppe. Vous devez donc décider vous-même de sa durée de validité (la plus courte possible), car si aucun délai n'est prévu à cet effet dans les conditions, votre offre reste valable. Le vendeur, quant à lui, n'est lié par rien : même si votre offre est la plus élevée, il n'est pas obligé de vous vendre le bien.

Vous pouvez avoir un droit prioritaire si une clause reprise dans votre contrat de location stipule que le locataire peut faire une offre prioritaire dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre le bien immobilier.

Concrètement, le propriétaire vous demandera donc de faire une offre ferme. Mais il conserve par contre la possibilité de vendre le bien immobilier à quelqu’un d’autre si ce dernier fait une offre supérieure. Le droit prioritaire vous donne uniquement la possibilité de faire une offre en premier, ce qui n’implique pas obligatoirement que vous aurez effectivement la possibilité d’acheter le bien immobilier.

Cela n’est pas identique à un droit de préemption. 

Si le contrat de location pour le bien immobilier que vous souhaitez acheter stipule que le locataire a un droit de préemption, le propriétaire devra alors donner la possibilité à l'intéressé de faire une offre en premier. Et si le locataire est prêt à payer le même prix que vous, vous devrez vous incliner.

Sachez par ailleurs que vous risquerez d'avoir des problèmes par la suite si vous achetez une maison sur laquelle le locataire avait en réalité un droit de préemption mais ne s'est pas vu offrir la possibilité, par le propriétaire, de faire une offre. 

Le droit de préemption est un droit qui a été entre autres légalement accordé à certains organismes publics. Si un bien immobilier est soumis à un tel droit, cela doit être stipulé dans l’annonce de mise en vente.

Si vous avez fait une offre définitive acceptée par le propriétaire, le notaire qui passera l'acte de vente contactera l'organisme titulaire du droit de préemption pour lui demander s'il souhaite exercer ce droit. Autrement dit s'il souhaite acheter le bien au même prix que celui que vous avez offert. Si c'est le cas, l'organisme a priorité sur vous et le bien lui reviendra plutôt qu’à vous.

Questions en lien avec le bien immobilier

Pour tout bien immobilier datant d’avant 1962, vous pouvez partir du principe qu’il est entièrement en ordre au niveau de l’urbanisme.

Il en est de même pour des biens immobiliers construits entre 1962 et la date à laquelle le plan de secteur d’application pour cette région est entré en vigueur (période allant environ de 1976 à 1980).

Quoi qu’il en soit, le vendeur est dans l’obligation de vous indiquer toute construction illégale et ce, dès l’annonce de la mise en vente.

La vente ne peut d’ailleurs avoir lieu que si le vendeur reprend dans le compromis de vente une déclaration stipulant s’il existe ou non un permis pour le bien immobilier ainsi que pour les travaux exécutés. Dans le cas contraire, vous êtes en droit de faire annuler la vente ultérieurement par un juge et d’exiger des dommages et intérêts s’il s’avère qu’il est question d’une construction illégale.

Vous pouvez vérifier vous-même préalablement auprès du service de l’aménagement du territoire de la commune dans laquelle est situé le bien immobilier, s’il est en ordre au niveau de l’urbanisme. Si la commune dispose d’un registre des permis, vous pouvez le consulter sur place ou demander à un fonctionnaire de le faire pour vous. Mais le fonctionnaire peut également rechercher cette information sans présence de registre. Attention : la commune n’est pas toujours informée de l’existence d’une infraction en matière de construction, c’est à votre notaire de vérifier l’information.

Vous disposez de la meilleure protection si le bien se situe en Région Flamande.

En Région Flamande, vous ne risquez rien en tant qu’acheteur si l’infraction en matière de construction date d’un an et plus. La possession d’une construction bâtie ou rénovée sans permis par quelqu’un d’autre n’est en effet pas punissable.

Par contre, la personne ayant entrepris les travaux, c’est-à-dire l’ancien propriétaire, peut de son côté être poursuivie jusque cinq après la fin des travaux de construction (à moins qu’il ne soit question d’un bâtiment situé dans une zone vulnérable du point de vue spatial, donc une région boisée ou un parc naturel, auquel cas la prescription est de 10 ans): si les travaux de construction sont inférieurs à cinq ans, elle peut être condamnée à la démolition ou la remise en l’état initial et, dans ce cas, vous ne pouvez y déroger en tant qu’acheteur.

Autrement dit, lorsque la construction a moins de cinq ans, le vendeur risque d'être obligé de démolir la construction illégale. Par contre, si cinq années se sont déjà écoulées depuis la fin des travaux de construction et qu’aucune poursuite pénale n’a été engagée contre un propriétaire précédent, vous ne devez en principe, en tant qu'acheteur, craindre aucun risque de démolition. À moins qu’il n’apparaisse que le bâtiment entraîne des nuisances pour les riverains : dans ce cas, les autorités ou un voisin peuvent encore présenter une requête en démolition auprès du juge civil.

Dans la Région Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne

Vous bénéficiez d’une protection moins importante en tant qu’acheteur : les autorités peuvent, tant que le bâtiment érigé illégalement est maintenu en l’état, traîner la personne qui est propriétaire à ce moment-là (c’est-à-dire vous) devant le juge pénal et la condamner à la démolition ou à la remise en état d’origine. Il n’existe aucune limitation dans le temps.

Il n’est toutefois pas nécessaire d’aller jusqu’à la démolition. S’il n’est question que d’une légère infraction en matière d’urbanisme, comme c’est généralement le cas (p.ex. l’ajout d’un carport ou d’une véranda), il est encore possible de demander une régularisation. C’est également conseillé si l’infraction en matière d’urbanisme a plus d’un an.

Dans ce cas, avant de signer le compromis de vente, renseignez-vous auprès de la commune dans quelle mesure une régularisation est possible et combien cela coûterait. Et faites inclure dans le compromis de vente une condition dite suspensive concernant l’obtention de cette régularisation : par conséquent, l’achat ne deviendra définitif que lorsque vous recevrez également effectivement la régularisation. Si vous le désirez, vous pouvez convenir avec le vendeur qu’il prenne en charge la procédure ainsi que les frais.

Une servitude est une charge qui pèse sur un bâtiment ou une parcelle de terrain (le "fonds assujetti") au profit d'un autre bâtiment ou d'une autre parcelle (le "fonds dominant"). L'exemple le plus connu est le droit de passage. Pareille servitude existe surtout à la campagne, où certaines prairies sont enclavées et uniquement accessibles par d'autres. Une servitude est éternelle et, de ce fait, très importante.

Une servitude peut découler :

• de la localisation naturelle du fonds (par ex. servitude de cours d'eau d'un terrain situé en amont vers un terrain situé en aval);
• d'obligations imposées par la loi (par ex. obligation d'accorder un passage au profit d'un fonds enclavé);
• d'une convention (un boulanger qui exerce sa profession dans une de ses propriétés peut par exemple, à la vente d'une autre propriété lui appartenant, imposer une servitude à l'acheteur qui ne pourra jamais utiliser cette propriété à une même fin).

Notre conseil:

Vérifiez sur place s'il y a des signes indiquant que quelqu'un peut d'une manière ou d'une autre utiliser la propriété que vous souhaitez acheter. Par exemple, si un couloir d'herbe sur le côté de l'immeuble est manifestement piétiné par des passages fréquents vers une prairie située à l'arrière, mieux vaut savoir à l'avance s'il s'agit d'une servitude ou pas.

Si l’installation électrique est antérieure au 1/10/1981, le vendeur doit la faire contrôler par un organisme de contrôle agréé et vous délivrer une attestation de conformité lors de la passation de l’acte notarié.

Si l’installation n’est pas conforme, ce sera à vous de faire procéder à l’adaptation et à un nouveau contrôle dans les 18 mois.

Vous avez pour cela besoin, en premier lieu, des statuts. Ceux-ci se composent de l'acte de base de la copropriété et du règlement de copropriété :

• L'acte de base contient une description de l'ensemble du complexe avec, donc, les parties privatives et les parties communes. Les parties privatives sont, outre l'appartement, une cave, un box de garage etc. Les parties communes sont celles qui sont utilisées par plus d'un occupant, comme les escaliers, l'ascenseur et le hall d'entrée. Vous trouverez dans l'acte de base la partie qu'occupe l'appartement dans les parties communes, par ex. 1000/10000. Cela détermine la participation du propriétaire en question aux frais pour les parties communes. Vous pourrez notamment aussi y lire si la terrasse est réservée ou non exclusivement au propriétaire.

• Le règlement de copropriété décrit les compétences de l'assemblée générale des copropriétaires et la manière dont les décisions peuvent y être prises, par ex. pour la rénovation de la façade ou l'installation d'un nouvel ascenseur. Il existe ensuite également un règlement d'ordre intérieur qui stipule par exemple la fréquence à laquelle les menuiseries extérieures doivent être repeintes ou indique si un copropriétaire peut louer son bien à une personne exerçant une profession libérale, etc. Depuis 2019, ce document doit également reprendre les règles relatives aux assemblées générales (la manière dont elles sont convoquées, leur fonctionnement et les compétences), et il doit expliquer la mandat du syndic.

Vous pouvez demander les stauts ainsi que le règlement d'ordre intérieur au vendeur ou au syndic de l'immeuble. 

Questions sur la conclusion du compromis de vente

Le passage par un notaire n'est pas nécessaire dans un premier temps. L'achat proprement dit a lieu en effet dès que l'acheteur et le vendeur s'engagent à acheter (vendre) un bien déterminé à un prix déterminé. À partir de ce moment-là, l'achat et la vente sont valablement opposables aux deux parties concernées. Le document écrit rédigé à cette occasion sera dès lors définitif, qu'il s'agisse d'un compromis de vente en bonne et due forme, comme c'est souvent le cas, ou que l'accord ait été couché, si l'on peut dire, sur un coin de nappe.

Mais il doit être possible de démontrer qu'il existe un accord sur le sujet entre les parties et celles-ci doivent avoir signé. Par conséquent, un SMS ou un e-mail ne suffira pas en soi: dans ces cas, d'autres documents, tels que des e-mails et des lettres, sont nécessaires pour montrer quel accord a été conclu. Ce n'est que si le courriel a été signé électroniquement par les deux parties qu'il sera suffisant comme preuve. 

Il sera de toute manière nécessaire par la suite de faire couler l'achat dans un acte par un notaire. Ce n'est qu'alors que le transfert de propriété deviendra également opposable à des tiers.

Non.

Avec une telle promesse d'achat (également appelée "option de vente"), vous vous engagerez à acheter un bien au prix indiqué. Il s'agira d'une promesse unilatérale d'achat à laquelle vous seul serez tenu. Le vendeur, de son côté, restera libre de faire ce qu'il veut. Voilà pourquoi nous vous conseillons vivement de ne pas payer d'acompte.

Ce n'est que lorsque le vendeur "lèvera l'option" (acceptera votre offre) que l'achat sera définitif et que le vendeur sera alors également tenu.

Mais comme l'achat (la vente) suivra alors automatiquement la levée de l'option, il sera indispensable que tous les éléments essentiels du compromis de vente (prix, délai de paiement, éventuelles conditions suspensives, ...) soient mentionnés scrupuleusement dans l'option. Les agents immobiliers font parfois signer pareille promesse d'achat à plusieurs candidats acheteurs et les mettent alors en concurrence dans l'espoir d'obtenir un meilleur prix (officiellement ou sous la table), souvent à l'insu du propriétaire.

Si vous préférez jouer la sécurité, signez de préférence un compromis de vente en bonne et due forme : celui-ci sera contraignant pour les deux parties. Si vous n'avez pas le choix, veillez alors à ce que l'option que vous signez soit limitée dans le temps. Une fois ce délai expiré, vous ne serez plus tenu par l'option.

Le compromis de vente décrit l'ensemble des droits et devoirs de l'acheteur et du vendeur, et doit dès lors être signé par les deux parties. Ce document est définitif et ne peut pas être révoqué. Pour éviter toute discussion par la suite, le compromis de vente doit assurément contenir les éléments suivants :

• l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
• une description précise du bien acheté, au besoin avec un plan de mesurage en annexe ;
• le prix du bien ;
• le délai de paiement et les conditions, comme le paiement de l'acompte et du solde ;
• la date de remise des clés ;
• le délai imparti pour le passage de l'acte par-devant notaire, ainsi que le nom de ce dernier;
• le contenu de l'attestation de sol;
• l'existence ou non d'une servitude ;
• les données du permis d'urbanisme, avec la mention notamment de la destination de la parcelle (zone à bâtir, zone agricole, ...);
• la date et la signature du vendeur et de l'acheteur. 

Pensez aussi à faire insérer une condition suspensive si vous souhaitez conditionner l'achat à la réalisation d'un événement potentiellement incertain comme l'obtention d'un prêt hypothécaire.

En Région flamande, le vendeur est obligé de vous  informer si l’habitation se situe en zone sensible aux inondations. Grâce à l’obligation d’information, vous pouvez prendre votre décision en connaissance de cause et vous évitez ainsi les mauvaises surprises par la suite. La distinction suivante est faite :

• Zone sensible aux inondations effectives : endroit qui a été récemment inondé ou à propos duquel les modèles montrent qu’ils sont inondés tous les 100 ans ou plus fréquemment.
• Zone sensible aux inondations possibles : endroit qui est inondé uniquement sous des conditions météorologiques extrêmes ou lors de problèmes tels que la rupture d’une digue.
• Zone inondable délimitée : endroit délimité en tant que zone inondable, où vous risquez d’être soumis à une expropriation dans l’intérêt général, un droit de préemption, une obligation d’achat et une obligation d’indemnisation.
• Zone de rive délimitée : endroit où des limitations d’usage sont imposées.

Si le vendeur refuse d'utiliser le compromis type de Test-Achats, faites alors relire son propre compromis par un juriste.

Notre compromis tient compte des obligations légales en matière d'urbanisme ainsi que des lois spéciales comme la législation relative aux attestations du sol, aux normes en matière de performances énergétiques, aux contrôles, au droit de copropriété d'appartements, etc. Nous adaptons le texte aux nouvelles réglementations chaque fois que cela s'avère nécessaire.

Le compromis type est par ailleurs assorti d'une note explicative comprenant des explications claires sur la description précise du bien, la condition suspensive en matière de prêt hypothécaire, les conditions de paiement, etc.

 

Notre compromis type pour l'achat d'une maison d'habitation

Notre compromis type pour l'achat d'un appartement

Avant de vous engager à acheter une maison ou un appartement, vous devez veiller à obtenir autant d'informations que possible sur la qualité du bâtiment (au besoin avec l'aide d'un expert) et son statut urbanistique. Vous pourrez obtenir certains de ces renseignements auprès du vendeur, de la commune ou du notaire.

Tout cela peut toutefois prendre un certain temps et peut-être serez-vous relativement pressé de signer le compromis de vente pour éviter que quelqu'un d'autre ne vous devance... Dans ce cas, il pourra être intéressant de faire insérer un certain nombre de conditions suspensives dans le compromis.

De manière simplifiée, il s'agira de clauses stipulant que le compromis ne sera définitif qu'à la réalisation d'un événement futur encore incertain. Tant que la condition ne sera pas remplie, l'achat n'existera pas. Une condition suspensive sera préférable à une condition résolutoire en ce sens qu'il n'y aura pas, alors, de droits d'enregistrement à payer si l'achat n'a finalement pas lieu.

Deux exemples : "La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'une attestation du sol favorable pour le (date) au plus tard" ou "La présente vente est conclue sous la condition suspensive du constat par un expert de l'absence de vices au niveau de la toiture".

Non, à moins de l'avoir prévu dans le compromis de vente sous la forme d'une condition suspensive.

Attention ! Si vous avez fait ajouter cette condition suspensive, vous devez toutefois savoir que vous ne pourrez pas vous dérober à l'achat si vous ne vous êtes adressé qu'à une seule institution financière et y avez reçu une fin de non-recevoir.

S'il apparaît clairement que vous n'avez pas fait preuve d'un zèle suffisant pour obtenir un emprunt ou si vous avez compliqué l'obtention, vous pourrez être condamné par un juge à acheter malgré tout le bien ou à payer des dommages et intérêts au vendeur si vous renoncez finalement à l'achat. La condition suspensive ne sera pas réalisée - et l'achat ne sera annulé - que si vous pouvez apporter la preuve que vous vous êtes adressé à plusieurs prêteurs et avez essuyé un "non" partout (demandez aux banques de le confirmer par écrit).

Dans certains pays, l'acheteur dispose encore d'un délai de réflexion après la signature du compromis de vente. Ce n'est pas le cas chez nous, à moins de l'avoir fait stipuler explicitement dans le compromis de vente.

Voilà pourquoi nous vous conseillons de faire usage de conditions suspensives en cas de facteurs incertains susceptibles de compromettre l'achat par la suite, par ex. si l'achat est conditionné pour vous à l'obtention d'un emprunt hypothécaire.

En principe, l'acheteur devient propriétaire du bien et a le droit d'en jouir dès la signature du compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil. Mais l'acheteur et le vendeur peuvent y déroger et c'est du reste ce qui se passe le plus souvent dans la pratique.

Dans la plupart des compromis, le transfert de la propriété sera reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison. Et comme cela se fait le plus souvent chez le notaire, la propriété et le droit de jouissance ne seront transférés qu'après le passage de l'acte notarié.

Si vous recevez toutefois les clés plus tôt, par ex. pour pouvoir effectuer certains travaux, mieux vaudra alors faire assurer le bâtiment contre l'incendie et les dommages que pourraient occasionner les travaux.

En principe, vous serez, en tant qu'acheteur, propriétaire du bâtiment et en supporterez les risques à compter de la signature du compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil. Mais l'acheteur et le vendeur peuvent y déroger et c'est du reste ce qui se passe le plus souvent dans la pratique.

Dans la plupart des compromis, le transfert de ce risque est reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison. Et comme cela se fait le plus souvent chez le notaire, la propriété et les risques qui y sont liés ne sont transférés qu'après le passage de l'acte notarié.

Si cela est clairement stipulé dans le compromis de vente que vous avez signé et que la maison est détruite par un incendie ou gravement endommagée entre la signature du compromis de vente et le passage de l'acte notarié, ce sera alors au vendeur de procéder aux réparations nécessaires ou de vous rembourser le montant de la maison avec d'éventuels dommages et intérêts, à moins qu'il ne parvienne à prouver l'existence d'un cas de force majeur. Le compromis type de Test-Achats est rédigé en ce sens.

Questions sur les documents exigés

• L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique (ce document peut être demandé à la commune).

• Si le bâtiment a été construit après le 1er mai 2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.

• Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle établi par un organisme de contrôle agréé (vous en trouverez la liste sur economie.fgov.be). Attention : s'il en ressort que l'installation a été déclarée non conforme, ce sera à vous, acheteur, de faire procéder à l’adaptation et au contrôle de l’installation dans les 18 mois suivant le passage de l'acte notarié.

• Le certificat de performance énergétique.

• L'attestation du sol.

• Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.

• Une copie de l'acte de propriété (pour savoir qui est propriétaire et qui peut vendre, et surtout à qui vous devez payer ; ce document doit du reste reprendre les conditions importantes comme les servitudes et les normes d'urbanisme).

• Si l'habitation est louée : une copie du contrat de location.

Avant même la signature du compromis, vous devez recevoir les informations et documents suivants :

• Le montant du fonds de roulement et celui de la réserve de capital ;
• Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur ;
• L’état des appels d’apports en capital concernant le capital de réserve et auxquels l’assemblée générale a souscrit avant la dernière date de changement de propriété ;
• Le cas échéant, un aperçu des actions en justice en cours concernant la copropriété ;
• Les comptes-rendus des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les calculs périodiques des charges des deux dernières années ;
• Une copie du bilan le plus récent approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ;
• Le certificat de performance énergétique de l’appartement ;
• L’attestation du sol.

Au plus tard lors de la passation de l’acte notarié, vous devez également recevoir les documents suivants :

• L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique (ce document peut être demandé à la commune).
• Si le bâtiment a été construit après le 1/5/2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.
• Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle. Attention : s'il en ressort que l'installation a été déclarée non conforme, ce sera à vous, acheteur, de faire procéder à l’adaptation et à un nouveau contrôle dans les 18 mois suivant le passage de l'acte notarié.
• Le certificat de performance énergétique.
• Si le bien est situé en Région flamande : l'attestation du sol.
• Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.
• Une copie de l'acte de propriété.
• Si l'appartement est loué : une copie du contrat de location.
• Une copie de la version la plus récente de l'acte de base et du règlement de copropriété.
• La  liste de tous les engagements financiers que le vendeur avait déjà pris avant la vente mais dont le syndic ne réclamera le paiement qu'après la vente. Il s'agit p. ex. de travaux planifiés de réparation ou d'une condamnation à payer un certain montant. 

Le dossier d'intervention ultérieure (DIU) contient différents documents dont vous aurez besoin en cas de travaux ultérieurs au bâtiment, comme les plans de l'habitation avec indication des canalisations et des équipements d'utilité publique, les consignes d'entretien, les consignes de sécurité pour l'exécution de certains travaux, etc.

Ce dossier doit être conservé dans le bâtiment et sera complété par de nouvelles données en cas de modifications au bâtiment.

Le certificat de performance énergétique (CPE, également appelé PEB dans la Région Bruxelles-Capitales, pour Performance Energétique des Bâtiments) vous informe sur la qualité énergétique du bâtiment de même que sur les mesures à prendre pour améliorer le rapport coût/efficience de la performance énergétique du bâtiment. Il est valable dix ans.

Si le bâtiment a été construit récemment et qu'un "certificat de performance énergétique (construction)" existe, il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CPE tant que le document existant sera valable (également dix ans).

Si vous revendez le bâtiment acheté avant l'expiration de la date de validité du CPE, vous ne devrez pas non plus faire établir un nouveau CPE : il suffira de remettre le CPE original à l'acheteur. Si vous avez toutefois pris entre-temps des mesures pour rendre le bâtiment moins énergivore (vous avez par ex. mis du double vitrage partout), il sera naturellement préférable de demander un nouveau CPE dans la mesure où celui-ci vous donnera une meilleure note.

L'attestation du sol reprend toutes les données à propos d'une éventuelle pollution du sol.

Questions sur le paiement du bien immobilier

Depuis le 1/1/2014, il ne peut plus y avoir de paiement en liquide pour l'achat d'un bien immobilier. Vous devez faire un faire un virement ou utiliser un chèque bancaire.

Questions sur la rupture du compromis de vente

Vous ne pourrez faire annuler l'achat par un juge que dans deux cas :

• si vous pouvez prouver que le vendeur a commis une faute grave. Le vendeur ne vous a par ex. pas décrit le véritable état urbanistique (il a par ex. omis de dire que l'habitation était située dans un lotissement où les normes sont si strictes que vous ne pouvez pas effectuer de transformations). La condition impérative est que votre erreur soit excusable, autrement dit que vous puissiez démontrer que toute personne sensée aurait commis la même erreur que vous dans les mêmes circonstances ;

• si vous pouvez prouver que le bien présente un vice caché grave (par ex. mauvaises fondations) dont le vendeur vous a caché l'existence.

Si vous revenez sur votre décision après la signature, vous commettrez une rupture de contrat. Cela donnera alors le droit au vendeur de demander des dommages et intérêts ou d'exiger l'exécution forcée du compromis. Normalement, il devra pour cela intenter une action en justice.

Il optera le plus souvent pour des dommages et intérêts car cela n'a aucun sens de forcer une vente dont le paiement est incertain. Les dommages et intérêts correspondront le plus souvent à l'amende fixée dans le compromis de vente et seront souvent compris entre 10 et 15 % du prix de la maison.

En cas d'exécution forcée, le vendeur demandera au juge de vous ordonner de procéder à la signature de l'acte par-devant notaire dans un délai déterminé. Si vous ne comparaissez pas par-devant le notaire, le jugement vaudra comme acte et le vendeur pourra exiger de vous le paiement du prix de la maison par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Une telle procédure demande du temps et il est donc également fort possible que vous deviez entre-temps payer des droits d'enregistrement si vous ne l'avez pas encore fait. Nous vous conseillons de conclure un accord à l'amiable.

Vous pourriez en effet trouver un accord à l'amiable avec le vendeur de cette manière et simplement déchirer alors le compromis de vente. Vous espérerez peut-être aussi pouvoir échapper de cette manière à l'enregistrement du compromis et au paiement des droits d'enregistrement, mais ce serait illégal.L'obligation d'enregistrement commence en effet à courir à partir du moment où vous avez signé le compromis de vente, même si vous annulez l'achat à l'amiable par la suite.

Pour récupérer ces droits d'enregistrement, vous devrez vous tourner vers le tribunal dans l'année suivant l'achat : vous aurez en effet besoin d'un jugement pour pouvoir demander le remboursement des droits. Pas une mince affaire donc.

En Wallonie et en Flandre, il vous est toutefois possible depuis 2007 d'éviter ces tracasseries: en cas de dissolution à l'amiable du compromis de vente, vous ne devez plus vous rendre au tribunal. Il vous suffit de vous présenter au bureau d'enregistrement avec le compromis de vente ainsi qu'une convention dans laquelle vous déclarez, conjointement avec le vendeur, annuler le compromis. Vous devrez vous acquitter de seulement 20 € plutôt que de la totalité des droits d'enregistrement.

Cette règle n'est pas d'application en région de Bruxelles-Capitale et vous y agirez donc dans l'illégalité si vous déchirez le compromis de vente sans l'avoir fait enregistrer.

Si le vendeur et vous êtes tous deux consentants, c’est toujours possible.

Le problème, c’est qu’il y a encore peu, vous étiez encore obligé, même après rupture du compromis de vente, de payer l’ensemble des frais de droits d’enregistrement endéans les quatre mois après la signature. Il était même inutile d’aller voir le juge ensemble pour faire annuler la vente : les droits d’enregistrement étaient et restaient dus ! Vous ne pouviez espérer un remboursement des droits que si vous étiez en possession d’un jugement légal ayant prononcé l’annulation de la vente.

Avant, les acheteurs essayaient parfois de contourner cela en se mettant d’accord avec le vendeur pour déchirer le document contenant le compromis de vente. Mais cela n’offrait en fait aucune assurance : lorsque le vendeur changeait d’avis et se rendait chez le juge avec le compromis de vente, les droits d’enregistrement devaient malgré tout être réglés.

En Région Flamande et Wallonne, il n’est plus besoin de déchirer quoi que ce soit, car il existe depuis une solution plus sécurisante. Lorsque vous établissez avec le vendeur une convention réciproque écrite dans laquelle vous déclarez avoir rompu le compromis de vente à l’amiable et présentez tous deux votre exemplaire de la convention à l’enregistrement, cela suffit pour n’avoir à payer qu’un forfait limité de 20€ au lieu de l’entièreté du montant des droits d’enregistrement. Il ne peut y avoir un délai de plus d’une année entre le compromis de vente et la nouvelle convention. L’acte notarié ne peut pas non plus encore avoir été passé.

Questions au préalable de l'achat d'un bien immobilier sur plan

Rappelons le principe de l'achat sur plan: vous achetez une maison ou un appartement qu'un promoteur immobilier prévoit de construire ou dont il a déjà tout au plus entamé la construction. Vous ne payez pas le bien en une fois, mais par tranches en fonction de l'avancement des travaux.

Un achat sur plan est soumis à l'application de la loi Breyne, du moins pour autant que :

• le promoteur immobilier n'ait pas encore terminé les travaux au bâtiment ou ne les ait pas encore commencés. Un appartement en construction sera donc protégé, un bâtiment terminé pas ;
• le promoteur immobilier s'engage à livrer l'habitation entièrement terminée. Si les travaux de construction se limitent au gros oeuvre, ou si vous signez un contrat distinct pour le gros oeuvre et un autre pour les finitions, la loi Breyne ne sera pas d'application ;
• le bâtiment soit destiné à un usage privé ou mixte (fins professionnelles et privées) ;
• vous soyez obligé d'effectuer un ou plusieurs versements avant que le bâtiment ne soit terminé. Si vous ne devez payer qu'à la réception du bâtiment, vous perdrez le bénéfice de la protection légale.

Faites attention aux nombreuses manoeuvres des promoteurs immobiliers pour contourner l'application de la loi. Faites dans ce cas relire le compromis de vente au préalable par un juriste.

Voici les principales règles :

• Le promoteur immobilier ne peut exiger de vous à la signature du compromis de vente qu'un acompte de 5 % maximum et vous ne devez ensuite payer qu'en fonction de ce qui a réellement été construit (dans ce cas, le promoteur immobilier ne peut donc plus exiger d'acomptes).

• Vous devez obtenir les plans définitifs de même que les cahiers des charges précis à la signature du compromis de vente.

• Le compromis doit contenir le prix total nécessaire pour rendre le bâtiment normalement habitable. Ce prix est ferme et ne peut être revu qu'en cas de hausse des prix des matériaux et des salaires pendant la construction et à condition que la possibilité de revoir les prix ait été fixée contractuellement. La révision ne sera du reste possible que sur la base d'une formule légale.

• Le promoteur immobilier est responsable des vices graves pendant dix ans.

• Le délai d'exécution doit être repris rigoureusement dans le compromis. S'il n'est pas respecté, vous aurez droit à une indemnité de retard correspondant au loyer normal du bâtiment fini. Vous devrez toutefois mettre l'entrepreneur en demeure pour pouvoir y prétendre.

• Vous devenez automatiquement propriétaire des matériaux à mesure qu'ils sont intégrés dans le bâtiment, alors que le risque de destruction du bâtiment (par ex. suite à un effondrement ou à un incendie) est supporté par le promoteur immobilier jusqu'à la réception.

• La réception se fait en deux phases, selon une procédure consacrée : d'abord la réception provisoire et ensuite, après un délai d'au moins un an, la réception définitive qui implique l'acceptation proprement dite des travaux.

• Le promoteur immobilier non agréé est tenu d'apporter, par l'intermédiaire de sa banque, une garantie d'achèvement au cas où il ferait faillite et n'achèverait pas l'habitation. Un promoteur immobilier agréé, par contre, doit aussi apporter une garantie, mais seulement à hauteur de 5 % du montant des travaux de construction.

Acheter un loft "casco" revient à n'acheter que la carcasse, soit le gros œuvre.

À vous de confier ensuite les finitions au vendeur-promoteur immobilier ou à un entrepreneur avec lequel vous concluez un contrat d'entreprise. Dans ce cas, vous bénéficierez bel et bien de la protection de la loi Breyne si vous confiez les finitions au vendeur-promoteur immobilier, alors que ce ne sera pas le cas si vous les confiez à quelqu'un d'autre.

Non. Comme vous n'êtes pas le "maître de l'ouvrage", soit la personne qui fait construire un bâtiment, mais uniquement l'acheteur, vous n'êtes pas obligé de vous faire aider par un architecte. Le promoteur immobilier qui fait construire le bâtiment doit quant à lui naturellement prendre un architecte.

Nous vous conseillons toutefois vivement de vous faire aider par un architecte-conseil indépendant dans les moments importants comme :

• pendant la phase qui précède la signature du compromis de vente, pour la demande et l'analyse des plans, des cahiers des charges et du prix (risque de supplément) ;
• pendant les travaux, si vous constatez par exemple des différences par rapport au programme, si le délai n'est pas respecté, si le travail n'est pas effectué correctement, lorsque vous devez payer une certaine tranche ;
• à la fin des travaux, plus précisément à la réception provisoire.

Sachez que vous ne pouvez pas considérer l'architecte du promoteur immobilier comme un conseiller indépendant : il a été désigné et est payé par le promoteur immobilier, et les intérêts de ce dernier ne sont pas les mêmes que les vôtres.

Sans aucun doute, et c'est même ce que nous vous conseillons de faire.

Selon la loi, le promoteur immobilier est tenu d'établir un cahier des charges détaillé. Ce document précise la manière dont les entrepreneurs travailleront ainsi que les matériaux qu'ils utiliseront. Normalement, il doit vous permettre de tout savoir sur la qualité à laquelle vous pouvez vous attendre. Mais dans la pratique, le cahier des charges est souvent beaucoup trop vague.

Exigez dès lors la définition précise des matériaux pour les fenêtres, la menuiserie intérieure, les sols, le chauffage central, les sanitaires et les appareils de cuisine. Ne vous contentez pas, par ex., d'une mention du style "portes en chêne", mais faites indiquer concrètement de quelle qualité il s'agit (par ex. premier choix).

Demandez aussi le budget prévu pour l'exécution standard et la liste des fournisseurs avec qui le promoteur immobilier travaille. Rendez-vous sur place pour voir ce à quoi vous aurez droit pour ce budget. Si vous décidez par exemple de rayer la cuisine du contrat parce que vous préférez faire appel à une société de votre choix, il y aura alors de fortes chances pour que le promoteur vous réclame un certain pourcentage du prix prévu à titre d'indemnité (par ex. 15 %). Vous pourrez, dans ce cas, toujours négocier.

Questions relatives à la conclusion du compromis de vente

La loi oblige le promoteur immobilier à reprendre certaines mentions dans le compromis de vente.

Voici les plus importantes :

• la date d'émission du permis d'urbanisme et les conditions de celui-ci, ou si ce permis n'a pas encore été accordé, la mention selon laquelle le compromis est conclu à la condition suspensive de l'obtention d'un permis d'urbanisme dans un délai de x mois ;
• la mention selon laquelle le compromis dépend ou non d'une condition suspensive pour l'obtention d'un financement pour un montant minimal fixé à des conditions à définir (pour un délai maximum de trois mois) ;
• le prix total et la manière dont le prix sera payé (e.a. un acompte de 5 % maximum) ;
• la mention que le prix pourra être indexé selon la formule légale ;
• la date de commencement des travaux et le délai d'exécution ;
• l'indemnité de retard au cas où les travaux ne seraient pas terminés à temps.

En Région flamande, le promoteur vendeur est obligé de vous informer si l’habitation se situe en zone sensible aux inondations. Grâce à l’obligation d’information, vous pouvez prendre votre décision en connaissance de cause et vous évitez ainsi les mauvaises surprises par la suite. La distinction suivante est faite :

• Zone sensible aux inondations effectives : endroit qui a été récemment inondé ou à propos duquel les modèles montrent qu’ils sont inondés tous les 100 ans ou plus fréquemment.
• Zone sensible aux inondations possibles : endroit qui est inondé uniquement sous des conditions météorologiques extrêmes ou lors de problèmes tels que la rupture d’une digue.
• Zone inondable délimitée : endroit délimité en tant que zone inondable, où vous risquez d’être soumis à une expropriation dans l’intérêt général, un droit de préemption, une obligation d’achat et une obligation d’indemnisation.
• Zone de rive délimitée : endroit où des limitations d’usage sont imposées.

Le promoteur immobilier est en outre tenu de joindre les annexes suivantes au compromis de vente :

• les plans précis, signés par un architecte ;
• les cahiers des charges détaillés, signés par un architecte ;
• une copie de l'acte de base et du règlement de copropriété ;
• s'il s'agit d'un appartement : la description précise des parties privatives et des parties communes.

Si le promoteur immobilier ne s'y conforme pas, vous pourrez, en tant qu'acheteur, exiger la nullité de l'ensemble du compromis de vente ou de la clause contraire à la loi. Vous n'aurez toutefois le temps pour ce faire que jusqu'au passage de l'acte notarié. Invoquer la nullité n'est pas une obligation, mais vous pourrez le faire s'il vous semble préférable de mettre un terme à la collaboration et de renoncer au projet.

Malheureusement, rien ne l'y empêche dans la loi. On parle dans ce cas de "vente couplée".

Le problème dans ce cas est que si vous connaîtrez bien le prix du terrain, vous ne connaîtrez pas celui de la construction puisque vous devrez encore négocier celui-ci avec l'entrepreneur en question. Et si vous jetez finalement l'éponge, il y a un gros risque que vous deviez payer à cet entrepreneur des dommages et intérêts considérables.

Voilà pourquoi nous vous déconseillons de conclure un compromis de vente couplé à la condition de faire construire par un entrepreneur déterminé si vous ne savez pas encore à ce moment-là ce que vous allez exactement construire et à quel prix. Exigez que l'achat du terrain n'ait lieu qu'après avoir déjà obtenu un accord de construction de l'entrepreneur qui répond aux conditions de la loi Breyne.

Questions sur l'exécution des travaux

Tant que le bâtiment ne sera pas terminé, vous pourrez faire appel, avec un peu de chance, à la garantie d'achèvement.

Un promoteur immobilier non agréé est en effet tenu d'apporter une garantie d'achèvement par l'intermédiaire de sa banque pour le cas où il ferait faillite et où il ne pourrait pas achever lui-même les travaux. Il doit vous en remettre une preuve dans un délai de 30 jours après la signature du compromis de vente. Autrement, vous pouvez renoncer à l'achat. Vous saurez ainsi que la banque paiera si un autre entrepreneur reprend le travail ou vous remboursera les montants versés si le compromis de vente est dissous. Cette garantie prendra fin à la réception provisoire.

S'il s'agit d'un appartement, mieux vaudra prendre contact avec les autres copropriétaires pour désigner ensemble un avocat qui, par le biais du tribunal, demandera à un expert judiciaire de déterminer le montant à payer par la banque.

Si le promoteur immobilier est bel et bien agréé, vous aurez moins de chance puisque celui-ci ne devra garantir que 5 % du montant de la construction, somme qui ne sera pas suffisante en cas de faillite.

Lorsqu'un bâtiment en construction est pratiquement terminé, à quelques détails près, et est jugé suffisamment achevé pour être occupé, on procède à une réception provisoire. Celle-ci sert à constater que le bâtiment est habitable. Si des travaux importants susceptibles de nuire à votre confort normal (pose du carrelage dans la cuisine ou la salle de bains) doivent encore être effectués, refusez la réception.

La réception provisoire est un moment extrêmement important, notamment pour les raisons suivantes :

• Il s'agit de votre dernière chance de mentionner des vices apparents. Si vous remarquez encore des défauts apparents plus tard, vous ne pourrez plus en tenir le promoteur immobilier responsable.
• A partir de ce moment-là, le vendeur n'est plus responsable que des vices cachés graves, et il limite le plus souvent cette responsabilité dans le temps, p. ex. à 1 an. 
• C'est à ce moment-là que vous devez payer le solde. S'il apparaît toutefois qu'il y a encore de nombreux défauts, vous aurez le droit d'en déduire une certaine somme.

 

Vous serez invité par le promoteur immobilier à prendre réception du bâtiment. Cette invitation doit vous laisser suffisamment de temps avant la réception pour vous permettre de vous préparer : deux semaines est un délai raisonnable. Nous vous conseillons d'inspecter le bâtiment à l'avance avec un architecte.

Le jour de la réception, vous vous réunirez alors avec le promoteur immobilier et son architecte pour inspecter pièce après pièce et voir si tout a été réalisé conformément aux plans et au cahier des charges. N'oubliez pas non plus le garage et les caves.

Faites-vous aider par votre propre architecte.

La procédure est prévue par la loi et doit également être reprise dans le compromis de vente. Le promoteur immobilier ou son architecte doit dresser un procès-verbal de la réception provisoire constatant, le cas échéant, que :

• la réception a été refusée pour cause de travaux non terminés ;
• les travaux ont été acceptés ;
• les travaux ont été acceptés sous réserve d'un certain nombre de travaux devant encore être effectués. Faites dans ce cas indiquer dans le procès-verbal la date à laquelle ces travaux devront avoir été effectués.

Vous avez tout intérêt, en tant que copropriétaire, à ce que la réception des parties communes se fasse correctement. Votre participation à l'entretien ou aux réparations des parties communes dépendra en effet de la qualité de celles-ci.

En fait, la réception des parties communes est une mission de la copropriété, par la voix de l'assemblée générale des copropriétaires. Nous conseillons aux copropriétaires, lors de leur première assemblée générale, de désigner un petit groupe de copropriétaires pour représenter l'assemblée générale lors de la réception et de leur remettre une liste de tous les vices et défauts qu'ils auront déjà constatés eux-mêmes.

Le syndic du bâtiment n'intervient-il pas dans ce cas ? Sachez que le syndic désigné par le promoteur immobilier dans l'acte de base pour représenter la copropriété devra être déchargé de son mandat lors de la première assemblée générale. Les copropriétaires ont intérêt à désigner un nouveau syndic indépendant et n'entretenant pas des liens étroits avec le promoteur immobilier. Ils pourront alors le mandater pour participer à la réception provisoire avec le petit groupe de copropriétaires.

Nous déconseillons vivement d'y envoyer le syndic seul.

Si le promoteur immobilier possède lui-même encore des appartements, il n'aura légalement pas le droit de participer à la prise de décisions lors de la réception des parties communes.

Et il ne pourra pas non plus s'appuyer sur le syndic qu'il aura désigné dans l'acte de base dans la mesure où celui-ci sera automatiquement démis de ses fonctions lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Il est dans l'intérêt des copropriétaires de désigner à ce moment-là un nouveau syndic indépendant n'entretenant pas de liens étroits avec le promoteur immobilier.

Si vous décidez de votre propre initiative d'emménager dans le bâtiment avant même la réception provisoire, vous serez supposé l'avoir accepté tacitement, à moins de pouvoir prouver le contraire.

Voilà pourquoi nous vous donnons le conseil suivant : si votre ancienne maison a par exemple été vendue et que vous n'avez dès lors pas d'autre solution que d'emménager dans le bâtiment avant même la réception provisoire, faites savoir par courrier recommandé au promoteur immobilier que l'occupation ne peut en aucun cas être assimilée à une réception tacite et joignez une liste de tous les défauts constatés.

Tant que les travaux sont en cours, le promoteur immobilier doit respecter le contrat de manière inconditionnelle et régler tous les problèmes qui se présentent.Si certains défauts sont irréparables (par ex. le plafond est 10 cm plus bas que sur les plans), exigez des dommages et intérêts.

Ne vous contentez pas, en cas de problèmes graves, des promesses du promoteur vous certifiant que tout sera résolu à la réception provisoire car il pourra alors être trop tard.

Exigez par fax ou par courrier recommandé qu'il règle tout dans un délai raisonnable. Si cela reste sans suite, vous pourrez demander au juge des référés de faire constater les défauts par un expert judiciaire et obtenir une autorisation pour les réparations.

Si vous doutez de l'exécution, faites-vous aider par un architecte-conseil qui pourra alors prendre contact avec le promoteur immobilier et/ou son architecte.

S'il s'agit de litiges techniques survenant pendant ou après les travaux de construction, vous pourrez vous adresser à la Commission de conciliation Construction si vous avez fait stipuler cette possibilité dans le compromis de vente ou, si ce n'est pas le cas, si le promoteur immobilier l'accepte. Cette commission présente quatre avantages :

1. Rapidité : un accord est le plus souvent trouvé après quelques semaines.
2. Coût : le traitement d'un litige de construction coûte en moyenne 200 € hors TVA par partie, ce qui n'est rien comparé au coût d'une procédure en justice.
3. Expertise : la commission fait appel à quelque 300 experts répartis sur l'ensemble du territoire et disposant au minimum de dix années d'expérience.
4. Efficacité : 70% des dossiers en 2018 ont débouché sur un accord satisfaisant pour l'ensemble des partenaires de la construction. Test-Achats est une des forces motrices de la Commission de conciliation Construction.

Commission de conciliation-construction, Espace Jacqmotte, Rue Haute 139, 1000 Bruxelles ; e-mail : info@constructionconciliation.be; tél. 02/504.97.86 ; fax 02/504.97.84.

Non.

Il sera bien sûr important, si vous voulez faire part de remarques ou protester, de disposer d'un maximum de documents écrits pour prévenir tout problème de preuve par la suite mais vous ne devrez pas nécessairement le faire par courrier recommandé. Un fax ou un e-mail aura également valeur de preuve.

Il sera toutefois préférable de recourir à la formule du courrier recommandé si aucune suite n'est par exemple donnée à vos plaintes ou si le contrat l'exige expressément (par ex. en cas de dépassement du délai d'exécution).

Oui car la réception dans les délais constitue une obligation essentielle du promoteur immobilier. Ne réagissez toutefois pas trop vite : tenez en effet compte des jours de congé traditionnels dans le secteur de la construction (il y a environ 218 jours ouvrables par an) et des intempéries. Selon la loi Breyne, les dommages et intérêts devront correspondre au minimum à la valeur locative du bâtiment en question.

Vous devrez toutefois d'abord mettre le vendeur en demeure par courrier recommandé ou par fax.

Si les travaux n'ont pas du tout ou à peine commencé

Mettez d'abord le vendeur en demeure de commencer les travaux. Exigez dans ce cas le remboursement de votre argent, avec également des dommages et intérêts. S'il refuse, vous pourrez faire annuler l'achat par un juge.

Si seules les finitions se font attendre et qu'elles peuvent être achevées facilement par quelqu'un d'autre (par ex. la pose de la baignoire ou du parquet)

Faites alors savoir par courrier recommandé au promoteur immobilier que vous ferez appel à un entrepreneur de votre choix s'il ne termine pas les travaux dans un délai déterminé.

Demandez toutefois à un huissier de justice, avant de faire exécuter les travaux par quelqu'un d'autre, de faire un constat des travaux non exécutés. Vous pourrez éventuellement aussi demander l'intervention de la garantie d'achèvement. Si le problème est plus sérieux (par ex. s'il n'y a que le gros œuvre), la garantie bancaire sera essentielle. S'il s'agit d'un appartement, vous devrez vous accorder avec les autres copropriétaires éventuels sur les dispositions à prendre. Ce scénario demandera une assistance tant technique que juridique : un architecte et un avocat seront indispensables.

La réception définitive ne peut avoir lieu au plus tôt qu'un an après la réception provisoire. Il y a, pendant ce laps de temps, une sorte de délai d'entretien durant lequel le promoteur immobilier est tenu de réparer tous les défauts notés dans le procès-verbal de la réception provisoire de même que les défauts qui apparaîtraient par la suite.

Par la suite, le promoteur immobilier ne pourra plus être tenu responsable que pour les vices cachés. Pour les défauts très graves, il devra accorder une garantie pendant dix ans à compter, selon la loi, de la réception définitive. La plupart des contrats dérogent toutefois à cette règle et font commencer le délai de la garantie à partir de la réception provisoire. Il n'y a là rien d'illégal. Pour les défauts plus légers, le promoteur immobilier pourra accorder une garantie plus courte.

La réception définitive d'un appartement ne peut jamais se faire tant que la réception définitive des parties communes n'a pas eu lieu et que l'habitabilité normale de ces parties communes n'est pas assurée. Imaginez par exemple que les garages ne soient pas totalement terminés : comme cela ne nuira pas à l'habitabilité normale si les autres parties communes, comme les ascenseurs, les escaliers, les boîtes aux lettres, les parlophones, l'entrée générale et la sécurité incendie, ont bien été réceptionnées définitivement, la réception définitive de l'appartement pourra bel et bien avoir lieu.

Questions sur le paiement d'un achat immobilier sur plan

Le promoteur ne peut pas exiger le moindre paiement tant qu'aucun compromis de vente n'a été signé. Mais à la signature du compromis de vente, il peut vous demander un acompte, même si rien n'a encore été construit à ce moment-là et si le terrain n'est pas encore votre propriété. À moins qu'il y ait des conditions suspensives car il sera alors interdit de percevoir un acompte tant que la condition en question n'aura pas été réalisée.

L'acompte ne pourra pas excéder 5 % du prix total.

Par la suite, le vendeur ne pourra facturer que ce qui existera réellement (votre part dans le terrain, les constructions éventuellement effectuées). De ce fait, vous paierez le reste par tranches, à mesure de l'avancement des travaux. Aucune tranche ne pourra être supérieure au prix des travaux effectués, ce qui limitera les dommages en cas de faillite du promoteur immobilier.

Le prix indiqué par le promoteur immobilier est un prix total : pour le terrain et pour tous les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment habitable. La loi stipule clairement que le prix est ferme et ne peut en aucun cas être modifié par la suite. Le promoteur immobilier ne peut par exemple pas exiger de supplément s'il prétend par la suite qu'une chape plus épaisse est nécessaire.

La seule exception valable est lorsque vous demandez vous-même un travail supplémentaire ou une modification (par ex. une deuxième salle de bains).

Cela n'empêche pas que le promoteur immobilier peut prévoir la possibilité d'indexer le prix. Cette indexation ne pourra toutefois se faire que sur la base d'une formule prescrite par la loi et suivant l'évolution des prix des matériaux et des salaires. Essayez d'éviter autant que possible l'inscription de cette indexation dans le contrat car le prix pourra alors augmenter de 5.000 € voire plus.

Cela dépend de : 

• s’il s’agit d’une vente au moment de laquelle seul le terrain est transmis, mais dont la nouvelle construction doit encore être entièrement réalisée, vous devez payer des droits d’enregistrement sur le terrain. 
• S’il s’agit au contraire d’une vente impliquant une nouvelle construction déjà en cours, ce qui implique en plus du terrain, la transmission d’une partie existante de la nouvelle construction, alors, vous ne payerez pas de droits d’enregistrement, mais bien 21 % de TVA. 

 

Si le compromis de vente le stipule, si les travaux sont terminés et qu'il n'y a pas de défauts, vous devrez en effet payer le solde à la réception provisoire.

Vous aurez toutefois toujours le droit de ne pas effectuer ce dernier paiement (en tout ou en partie) si le promoteur immobilier n'a pas livré ce qui était convenu, par ex. parce qu'il a accumulé trop de retard ou n'a pas encore effectué certains travaux. Imaginez qu'il y ait par exemple encore de nombreux petits défauts à la réception provisoire, défauts représentant ensemble quelque 2.000 €, et que le bâtiment soit ensuite réceptionné avec quatre mois de retard : vous aurez alors le droit, au paiement du solde, de retenir la somme de 2.000 € majorés de l'indemnité due pour le retard, à condition d'avoir mis le vendeur en demeure parce qu'il a dépassé le délai.

Le promoteur immobilier ne pourra pas vous refuser les clés si vous avez de bonnes raisons de ne pas effectuer ce dernier paiement, par ex. en cas de dépassement excessif du délai d'exécution.

S'il le fait quand même, envoyez-lui un courrier recommandé lui expliquant que vous le mettez en demeure de vous remettre les clés dans les 24 heures et qu'à défaut, vous vous verrez contraint d'intenter une action en référé pour exiger les clés sous peine d'une astreinte.

Une autre méthode consistera à faire remplacer les serrures et à vous procurer ainsi l'accès au bâtiment.

Depuis le 1/1/2014, il ne peut plus y avoir de paiement en liquide pour l'achat d'un bien immobilier. Vous devez faire un faire un virement ou utiliser un chèque bancaire.

Questions au préalable d'une vente d'un bien immobilier

Le passage par un notaire n'est dans un premier temps pas nécessaire. La vente proprement dite se fait en effet dès que l'acheteur et le vendeur s'engagent à acheter (vendre) un bien déterminé à un prix déterminé. À partir de ce moment-là, l'achat et la vente sont valablement opposables aux deux parties concernées. Le document écrit rédigé à cette occasion sera dès lors définitif, qu'il s'agisse d'un compromis de vente en bonne et due forme comme c'est souvent le cas, ou que l'accord ait été couché, si l'on peut dire, sur un coin de nappe.

Mais il doit être possible de démontrer qu'il existe un accord sur le sujet entre les parties et celles-ci doivent avoir signé. Par conséquent, un SMS ou un e-mail ne suffira pas en soi: dans ces cas, d'autres documents, tels que des e-mails et des lettres, sont nécessaires pour montrer quel accord a été conclu. Ce n'est que si le courriel a été signé électroniquement par les deux parties qu'il sera suffisant comme preuve.

Il sera de toute manière nécessaire par la suite de faire couler la vente dans un acte par un notaire. Ce n'est qu'alors que le transfert de propriété deviendra également opposable à des tiers.

Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, un certain nombres de dispositions légales doivent être prises en compte dans la publication pour les Régions Flamande et Bruxelles-Capitale.
Si vous faites passer l’annonce de la mise en vente par le biais d’un courtier ou d’un notaire, ils doivent respecter ces dispositions. Si vous la prenez vous-même en charge, p.ex., en plaçant une annonce sur Internet ou à l’aide d’une affiche sur la fenêtre, c’est alors à vous de les respecter.

Si le bien immobilier se trouve en Région Flamande

L’annonce de la mise en vente doit spécifier :

a) si un permis de bâtir à été accordé pour le bien immobilier ;
b) quelle est la destination urbanistique la plus récente du bien, avec l’appellation utilisée dans le registre de plans si elle est déjà existante (sinon, l’appellation issue des plans de construction ou des plans d’exécution spatiaux/plans de secteur) ;
c) si une citation/un jugement/un arrêt a été prononcé à propos du bien immobilier pour infraction aux prescriptions urbanistiques, ainsi que toute décision s’y affairant (mesure corrective);
d) si le bien immobilier s’accompagne d’un droit de préemption ;
e) si un permis de lotir est d’application pour le bien et quelles en sont, le cas échéant, les charges et conditions ;
f) quel est le score CPE du bien. Vous pouvez le consulter sur le certificat de prestation énergétique. Ce score s’exprime en kWh par m².

g) s'il y a un risque d'inondation. On fait dans ce cas les distinctions suivantes:

• Zone sensible aux inondations effectives : endroit qui a été récemment inondé ou à propos duquel les modèles montrent qu’ils sont inondés tous les 100 ans ou plus fréquemment.
• Zone sensible aux inondations possibles : endroit qui est inondé uniquement sous des conditions météorologiques extrêmes ou lors de problèmes tels que la rupture d’une digue.
• Zone inondable délimitée : endroit délimité en tant que zone inondable, où vous risquez d’être soumis à une expropriation dans l’intérêt général, un droit de préemption, une obligation d’achat et une obligation d’indemnisation.
• Zone de rive délimitée : endroit où des limitations d’usage sont imposées.

Si le bien immobilier se trouve en Région Bruxelles-Capitale

L’annonce de la mise en vente doit spécifier :

a) quelle est la destination urbanistique la plus récente et la plus précise du bien, ainsi que l’appellation utilisée dans les différents plans d’affectation ;
b) si le bien est repris dans un des périmètres soumis au droit de préemption ;
c) si le bien fait l’objet d’un arrêté de classement ou est inscrit sur la liste de sauvegarde, un arrêté pour entamer une procédure de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde ;
d) Si un permis de lotir est d’application pour le bien et quelles en sont, le cas échéant, les charges et conditions ;
e) Quelles sont la classe énergétique et l’émission de CO2 du bien immobilier. Vous pouvez retrouver ces informations dans le certificat PEB (PEB = Performance Energétique des Bâtiments).

Si le bien est situé en Région Wallonne

Il n’existe aucune obligation légale.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous: tout confier à une agence, confier la mise en vente à un notaire ou vous occuper vous-même de la vente.

Mise en vente par agence

Avantages :

• L’agence s’occupe des visites (pratique surtout si vous habitez loin du bien à vendre).
• Elle peut négocier: seul face à un acheteur, vous risquez peut-être de diminuer trop facilement le prix.
• Elle s’occupe de tout l’aspect administratif et le suivi (attestations etc.).
• Elle a une connaissance de la valeur des biens sur le marché.

Inconvénients :

• La commission à payer par le vendeur est importante : 3 à 4 %.
• L’exclusivité : pendant plusieurs mois vous ne pouvez pas vendre vous-même votre bien, même si vous constatez que l’agence néglige la vente de votre bien.

Mise en vente par notaire

 Avantages :

• Le mandat de mise en vente peut être dénoncé à tout moment. Vous n’êtes pas lié.
• La commission est nettement plus faible que celle que vous devez payer à une agence (2% maximum).
• Un notaire peut également mettre le bien en vente publique via la plateforme biddit.be. Il établit alors les conditions de vente et vous déterminez ensemble le prix de départ. Dans ce cas, vous échappez aux frais de location de la salle (et aux frais de personnel) où la vente publique se déroule. Vous ne devez régler au notaire que les frais de la mise en vente. Ceux-ci varient d’un dossier à l’autre, en fonction notamment de l’importance de la publicité désirée et du nombre de journées de visite que vous souhaitez organiser. Discutez-en au préalable avec votre notaire. Les candidats acheteurs ont huit jours pour faire des offres. Celui qui fait une offre est lié par celle-ci.

Inconvénients :

• Le notaire connaît moins bien la valeur du bien sur le marché qu’une agence.
• Il sera moins motivé de trouver un acheteur et aura une approche moins commerciale pour trouver et négocier avec des candidats acheteur.

Mise en vente par vous-même

 Avantages :

• La formule la moins chère.
• Vous ne dépendez pas d’un tiers pour vendre votre maison.

Inconvénients :

• Vous devez être prêt à investir du temps dans la vente de votre bien.
• Vous devez négocier vous-même, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Vous risquez donc davantage de vendre à un prix inférieur au marché. Vous pouvez utiliser notre modèle de contrat pour la vente ou l’achat d’une maison d’habitation, la vente ou l’achat d’un appartement et la vente ou l’achat d’un terrain à bâtir.

Nos contrats types

Conclusion

Si vous êtes prêt à consacrer du temps à la vente de votre bien et si vous vous sentez capable de négocier, mieux vaut vendre vous-même votre bien. Vous pouvez aussi confier la mission de mise en vente à un notaire mais il vous en coûtera un peu plus.

Si vous préférez vous décharger de toutes les formalités (fixation d’un prix correct, visites, administration, etc.), vous pouvez choisir une agence mais sachez que vous paierez une commission plus élevée et soyez vigilant au moment de signer le contrat.

 

 

Aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer LA valeur réelle de votre maison. Leurs estimations sont indicatives. N’hésitez dès lors pas à faire vous-même l’exercice d’estimer la valeur de la maison, en étudiant le marché immobilier local. Concrètement : surfez sur les sites d’annonces immobilières et/ou consultez les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires dans votre coin. Voyez aussi les résultats des ventes publiques dans votre région.

Si vous désirez malgré tout faire appel à un professionnel, sachez que n’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles. En pratique, le propriétaire s’adresse habituellement à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire.

Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Un tel rapport bien argumenté peut être intéressant, si vous vendez vous-même le bien, pour «justifier» le prix que vous demandez. Demandez à l’avance à l’expert le montant de ses honoraires; 300€ nous semble un maximum acceptable.

Le notaire ou l’agent immobilier ne fournit généralement pas de rapport, ou très sommaire, mais, d’habitude, il ne réclame pas d’argent pour ce service.

Les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les experts, alors profitez-en et allez de préférence chez eux. Invitez-en plusieurs et comparez. Sachez toutefois qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser.

Cela dit, n'oubliez jamais que le vrai prix de votre bien, c’est celui que des candidats-acheteurs sont prêts à mettre pour l’acquérir !

La plupart du temps, il ne s’agit que d’une légère infraction en matière d’urbanisme, p.ex. en raison de l’ajout tardif d’une annexe, comme une véranda, n’ayant pas fait l’objet d’un permis de bâtir à l’habitation existante, cette dernière étant par contre en ordre d’urbanisme.

En soi, ce n’est pas un obstacle à la vente du bien immobilier. Mais vous êtes obligé d’en informer clairement l’acheteur. Sinon, il aura le droit de faire frapper la vente de nullité par un juge et de vous réclamer des dommages et intérêts.

S'il s'agit d'une infraction grave, vous pouvez d'abord faire régulariser la situation ou en faire une condition suspensive dans le compromis de vente : vous offrez de cette manière la garantie à l’acheteur que la vente ne sera pas poursuivie si la régularisation n’est pas accordée. Vous pouvez également convenir avec l’acheteur que vous prendrez en charge les frais de régularisation.

Oui, vous le pouvez.

Si l’installation électrique date d’avant le 1/10/1981, il faut la faire contrôler par un organisme de contrôle certifié et l’attestation de contrôle obtenu devra être remise à l’acheteur lors de la conclusion de l’acte notarié. Vous pouvez retrouver la liste des contrôleurs agréés sur le site du SPF Economie.

Votre rôle s’arrête là, que l’attestation soit positive ou négative. Si l’installation n’est pas déclarée conforme, l’acheteur est dans l’obligation de faire réviser et contrôler l’installation dans les 18 mois qui suivent.

Pour les installations datant d’après le 1/10/1981 ou qui ont été remplacées après cette date, cette obligation n’est pas d’application, étant donné que ces installations ont été contrôlées de toute manière.

Pareille option impliquera que vous vous engagez à ne pas vendre votre bien à quelqu'un d'autre dans un délai déterminé, par ex. une semaine ou quinze jours.

Exigez de l'acheteur qu'il vous fasse savoir par courrier recommandé quand il décide d'acheter dans ce délai et de "lever" alors l'option comme on dit. Une fois l'option levée, la vente sera définitive. Si, par contre, il ne lève pas l'option dans ce délai, il n'y aura alors pas de vente et vous serez à nouveau libre de vendre à qui vous voulez.

Nous vous conseillons pour ce faire de demander une garantie à l'acheteur. S'il ne lève pas l'option, vous pourrez alors conserver cette somme à titre de dommages et intérêts. S'il la lève, par contre, cette garantie vaudra comme acompte.

Oui, il l’a si une clause figure dans le contrat de location, stipulant que le locataire peut être le premier à faire une offre lorsque le propriétaire décide de vendre le bien immobilier. Vous êtes alors obligé de demander une offre ferme à votre locataire en premier lieu. Engager des frais pour faire connaître la mise en vente n’a donc aucun sens.

Toutefois, vous conservez la liberté de vendre le bien immobilier à quelqu’un d’autre si ce dernier fait une offre supérieure. Le droit prioritaire d’implique donc pas forcément que vous devez vendre votre bien au locataire.

En vertu de la loi, il peut arriver qu’un organisme public ait un droit de préemption. En principe, un propriétaire agricole dispose de ce même droit. Le mieux et de s’en informer auprès de son notaire avant même de conclure un compromis de vente.

Ce droit de préemption implique que vous êtes dans l’obligation, dès que vous avez reçu une offre définitive d’un candidat acheteur, d’offrir votre bien immobilier au bénéficiaire du droit de préemption au même prix. En pratique, c’est le notaire qui propose de droit de préemption au bénéficiaire. Si ce dernier use de son droit, vous serez donc obligé de décliner l’offre de votre candidat acheteur.

On parle parfois également d’un droit de préemption au profit d’un locataire. Mais il s’agit en réalité d’un droit prioritaire, qui implique d’autres règles.

Absolument. Si vous revendez un immeuble dans les 5 ans en réalisant une plus-value (donc si vous vendez plus cher que le prix auquel vous avez acheté l'immeuble, déduction faite des frais), le fisc risque de prélever sa part du gâteau au passage.

Pour déterminer le prix d'acquisition de l'immeuble, vous pouvez majorer le prix d'achat de 25% (pour les frais) puis ajouter encore 5% du prix d'achat par année complète pendant laquelle vous étiez propriétaire. Si vous avez effectué des transformations pour lesquelles vous disposez de factures, vous pouvez également additionner ces frais.

Dans la plupart des cas, le fisc réclamera 16,50% d'impôt sur la plus-value réalisée. Si vous revendez au-delà de 5 ans après l'achat, il n'y aura pas d'impôt sur la plus-value.
Il y a toutefois des exceptions à la taxation. Ainsi, vous ne serez pas imposé sur la plus-value si l'immeuble a constitué votre résidence principale.

Attention si le fisc estime que la vente ne rentre pas dans le cadre de la gestion normale de votre patrimoine privé, p. ex. parce vous achetez et vendez régulièrement des immeubles ou parce que vous avez contracté un lourd emprunt. Il peut alors considérer la plus-value comme un revenu divers – imposable à 33% - voire même comme revenu professionnel, imposé encore plus lourdement (au taux marginal, qui peut atteindre 50%). De plus, vous devrez alors payer dans ce cas une cotisation de sécurité sociale.

Pour plus de détails: "Revente rapide = taxé!" 

Questions sur la vente vie un agent immobilier

Sa tâche principale est celle d'intermédiaire : il doit vous mettre en contact avec un acheteur et préparer la vente. Voilà pourquoi il décrira et estimera le bâtiment que vous souhaitez vendre, placera des annonces, recevra et informera les acheteurs potentiels et vous fera régulièrement rapport sur l'évolution de sa mission. Il devra également effectuer des recherches concernant, e.a., les titres de propriété, les éventuelles servitudes, la nature du sol, la situation urbanistique, etc.

L'agent immobilier ne pourra rédiger et signer un compromis de vente à votre place ou recevoir des acomptes qu'à condition que vous lui en ayez donné explicitement l'autorisation.

Le contrat type rédigé par Test-Achats pour la médiation immobilière contient des accords précis sur les tâches de l'agent. 

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière 

Le contrat type d’intermédiation immobilière que nous avons élaboré va plus loin que la protection légale.

Il contient ainsi des accords clairs sur les tâches à exécuter par l'agent, et si l'agent ne s'y conforme pas, vous avez le droit de faire résilier le contrat.

Vous avez en outre le choix, en tant que donneur d'ordre, entre un contrat à durée déterminée (max. cinq mois) et un contrat à durée indéterminée. Vous pouvez aussi vendre vous-même à partir du cinquième mois.

Les dommages et intérêts en cas de rupture de contrat sont moins élevés que ce qu'autorise le législateur.
N’hésitez donc pas à proposer ce contrat type à l’agent immobilier de votre choix.

Attention : le contrat type offre uniquement une protection juridique. Nous ne nous prononçons donc pas sur la qualité du service du courtier et ne pouvons pas non plus garantir qu'un agent acceptant d’utiliser le contrat vendra forcément la maison plus rapidement qu'un autre.

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière

C'est vous qui déterminez la durée avec l'agent. Légalement, il ne peut en aucun cas s'agir de plus de six mois si l'agent a exigé l'exclusivité, ce qui est le plus souvent le cas.

Le contrat peut être renouvelé tacitement. Auparavant, il était alors renouvelé pour la même durée que le contrat initial. Ce n'est désormais plus autorisé : en cas de renouvellement tacite, vous pouvez résilier le contrat à tout moment et sans frais moyennant un délai de préavis d'un mois.

Cela signifie que seul l'agent a le droit de chercher un candidat-acheteur et de négocier avec cette personne en vue de la conclusion d'un compromis de vente. Vous ne pouvez donc pas faire appel simultanément à un autre agent immobilier ou à un notaire. Vous ne pouvez pas davantage chercher vous-même un candidat.

Cette exclusivité est parfaitement valable. Mais vous êtes libre de la refuser : vous pouvez convenir avec l'agent que vous pourrez vous aussi chercher un candidat et que vous ne serez pas redevable de dommages et intérêts si vous trouvez un acheteur. Le contrat type rédigé par Test-Achats pour l'intermédiation immobilière stipule que vous pouvez procéder vous-même à la vente après cinq mois.

L'exclusivité n'est jamais présumée exister : elle doit être stipulée explicitement dans le contrat.

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière 

Oui, sous certaines conditions.

1. Vous disposez en principe d'un délai de réflexion pendant lequel vous pouvez résilier sans frais la mission de l'agence. La longueur de ce délai varie selon l'endroit où le contrat a été signé:

• chez l'agent immobilier: 7 jours ouvrables suivant la signature du contrat;
• à votre domicile: 14 jours ouvrables après la signature. Et si l'agent ne vous a pas explicitement informé de la possibilité de résilier le contrat pendant le délai de réflexion légal, le délai de réflexion est même porté à 12 mois.

Si vous résiliez le contrat après le délai de réflexion mais encore pendant la durée du contrat, l'agent immobilier peut vous réclamer une indemnité de résiliation de maximum 50% de la commission convenue.

Attention si vous vendez ensuite vous-même le bien! Si vous le faites dans les 6 mois qui suivent la résiliation du contrat, l'agent pourra vous réclamer une indemnisation complémentaire, pour autant que ce soit prévu dans le contrat. Selon la loi, cette indemnité peut atteindre 75% de la commission convenue.

2. Il y a une importante exception. Si l'agent a réussi à trouver pendant le délai de réflexion un acheteur qui a bel et bien signé un compromis de vente, vous serez tenu de respecter vos engagements si:

• vous aviez expressément marqué votre accord sur le fait que l'agent pouvait débuter sa mission dès la signature du contrat et donc avant l'expiration du délai de réflexion; 
• vous avez reconnu que vous perdiez dans ce cas votre droit de résiliation.

Il y a gros à parier que l'agent immobilier vous a fait signer une telle déclaration.

Les parties sont dans ce cas totalement libres. Mais généralement, la commission fluctue entre 3 et 4 % du prix de vente.

Non, aucune commission n'est généralement due si l'agent ne trouve pas de candidat acquéreur.

Même chose lorsque le candidat-acheteur a conclu l'achat avec une condition suspensive et que cette condition n'est pas remplie.

L'agent pourra toutefois faire stipuler qu'une commission sera due s'il parvient malgré tout encore à conclure un compromis de vente avec un candidat apporté par ses soins dans les six mois après l'expiration de la mission de médiation. L'agent devra alors démontrer que l'acheteur figurait sur la liste des personnes contactées comme candidats pendant la durée de la mission. Il devra vous avoir remis cette liste au plus tard sept jours ouvrables après la fin de sa mission.

Faites attention dans ce cas car vous risquerez de devoir payer des dommages et intérêts pouvant atteindre jusqu'à 75 % de la commission.

À moins de pouvoir prouver que l'agent n'a pas respecté ses obligations (n'a par exemple pas placé suffisamment d'annonces, n'a pas fait visiter suffisamment la maison, a communiqué de fausses informations), ce qui vous donnera alors le droit de faire résilier le contrat et d'exiger des dommages et intérêts.

Vous devrez toutefois avoir dans un premier temps mis l'agent en demeure pour ses négligences. Sachez que de telles négligences ne sont absolument pas faciles à prouver. Voilà pourquoi il est préférable, dans ce cas, d'essayer de mettre un terme au contrat à l'amiable.

Vous pouvez aussi simplement laisser expirer le délai et rechercher vous-même entre-temps, en toute discrétion, un acheteur avec lequel vous conclurez un compromis de vente après expiration du délai...

Questions sur la vente via un notaire

Vous pouvez.

Il existe à ce propos de nouvelles règles depuis le 1er janvier 2007. Nous pouvons les résumer comme suit :

• Le vendeur et le notaire doivent fixer un certain nombre de points par écrit : les conditions de la vente, la manière dont la vente sera annoncée avec une estimation des frais s'y rapportant, la commission et les conditions en vertu desquelles cette commission sera due, une déclaration du propriétaire précisant s'il a également confié une mission similaire à quelqu'un d'autre.

• Le notaire ne peut être chargé d'une mission d'intermédiation que pour un maximum de six mois. Il ne peut être question de reconduction tacite. Les deux parties peuvent mettre un terme au contrat à tout moment par courrier recommandé moyennant un délai de préavis de 15 jours. Si le bien est finalement vendu à un acheteur qui s'était présenté chez le notaire avant la résiliation ou l'expiration du contrat, ce dernier aura droit malgré tout à la commission.

• Le vendeur et le notaire peuvent fixer librement la commission, mais elle ne peut en aucun cas être supérieure à 2 % du prix de vente (remboursement des frais non compris).

Oui car il existe depuis le 1er janvier 2010 de nouvelles règles rendant la vente publique plus intéressante pour l'acheteur comme pour le vendeur :

• Il n'y a plus qu'une seule séance, ce qui réduit les frais.
• Une prime correspondant à 1 % du montant de la mise est accordée à l'acheteur si celui-ci est aussi le premier à avoir fait une offre.
• Le vendeur a la faculté de renoncer finalement à l'offre s'il juge l'offre insuffisante.

Pareille vente publique volontaire sera nettement moins chère pour vous que si vous faites vendre votre propriété par un agent immobilier dans la mesure où il n'y aura pas de frais pour vous.

Questions relatives au compris de vente

Le compromis de vente décrit l'ensemble des droits et devoirs de l'acheteur et du vendeur, et doit dès lors être signé par les deux parties. Ce document est définitif et ne peut pas être révoqué.

• Pour éviter toute discussion par la suite, le compromis de vente doit assurément contenir les éléments suivants :
  l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
• une description précise du bien acheté, au besoin avec un plan de mesurage en annexe ;
• le prix du bien ;
• le délai de paiement et les conditions, comme le paiement de l'acompte et du solde ;
• la date de remise des clés ;
• le délai imparti pour le passage de l'acte par-devant notaire, ainsi que le nom de ce dernier ;
• l'existence ou non d'une servitude ;
• l'état du permis d'urbanisme, avec la mention de la destination de la parcelle (zone à bâtir, zone agricole, …).

En Région flamande, comme vendeur, vous êtes obligé d'informer l'acheteur si l’habitation se situe en zone sensible aux inondations. Grâce à l’obligation d’information, l'acheteur peut prendre sa décision en connaissance de cause et il évite ainsi les mauvaises surprises par la suite. La distinction suivante est faite :

• Zone sensible aux inondations effectives : endroit qui a été récemment inondé ou à propos duquel les modèles montrent qu’ils sont inondés tous les 100 ans ou plus fréquemment.
• Zone sensible aux inondations possibles : endroit qui est inondé uniquement sous des conditions météorologiques extrêmes ou lors de problèmes tels que la rupture d’une digue.
• Zone inondable délimitée : endroit délimité en tant que zone inondable, où vous risquez d’être soumis à une expropriation dans l’intérêt général, un droit de préemption, une obligation d’achat et une obligation d’indemnisation.
• Zone de rive délimitée : endroit où des limitations d’usage sont imposées.
  
  
  

Notre compromis tient compte des obligations légales en matière d'urbanisme ainsi que des lois spéciales comme la législation relative aux attestations du sol, aux normes en matière de performances énergétiques, aux contrôles, au droit de copropriété d'appartements, etc.

Nous adaptons le texte aux nouvelles réglementations chaque fois que cela s'avère nécessaire.

Le compromis type est par ailleurs assorti d'une note explicative comprenant des explications claires sur la description précise du bien, les conditions de paiement, etc.

Notre compromis type pour la vente d'une maison

Notre compromis type pour la vente d'un appartement 

 

Il est question d’indivision, entre autres lorsque des enfants héritent d’un bien après le décès de leurs parents. Les enfants peuvent décider de mettre un terme à cette indivision en vendant le bien.

En pratique, il arrive fréquemment qu’un des enfants s’occupe de la vente. Lorsqu’un autre enfant, pour une raison quelconque, ne peut être présent lors du compromis de vente, il peut établir un mandat sous seing privé afin de se faire représenter à cette occasion. Pour l’acte notarié, un mandat notarié est toutefois nécessaire. Il s’agit donc d’un document ayant été signé devant notaire. Si un des enfants réside à l’étranger, il faut se renseigner pour savoir si cela peut être réglé avec un mandat venant de l’ambassade.

Depuis la crise du coronavirus, il est devenu plus facile de procéder à distance, tant pour donner un mandat que pour signer un acte. Plus d'info à ce sujet dans l'article de notre magazine Budget Droits 273 de novembre-décembre 2020 (PDF). 

Auparavant, vous aviez jusqu'à la signature de l'acte notarié pour remettre l'attestation du sol à l'acheteur. Mais aujourd'hui, vous devez déjà disposer de ce document lorsque vous signez le compromis de vente. 

A Bruxelles, la réglementation prévoit en effet explicitement que tant le compromis que l'acte notarié doivent mentionner que le vendeur a remis l'attestation du sol à l'acheteur. 

En Flandre et en Wallonie, il est suffisant de reprendre le contenu de l'attestation de sol dans le compromis et l'acte notarié. Mais il va de soi que la manière la plus simple de procéder est d'ajouter immédiatement une copie du document.

En principe, vous ne devez remettre les clés qu’au moment de l’acte notarié, après le versement intégral du montant de l’achat.

Vous êtes toutefois libre de permettre au candidat acheteur d’habiter ou d’utiliser le bien avant même la passation de l’acte. Dans ce cas, vous courez un risque si l’acheteur finit par se rétracter. Il est donc préférable de rédiger un contrat dans lequel vous déterminerez vos droits :

• Précisez que l’acheteur peut « occuper » le bien (et non le louer !) jusqu’à la passation de l’acte contre versement d’une indemnité d’occupation journalière.
• Indiquez qu’il doit libérer le bien immédiatement si la vente ne se poursuit pas.
• Mentionnez le fait qu’il ne pourra jamais revendiquer la plus-value éventuelle apportée au bien si l’acheteur effectue des travaux pendant la durée de cette occupation et qu’il est en droit de retirer ces améliorations à ses frais si la vente ne se poursuit pas.

De plus, lors de la remise des clés, faites ensemble un état des lieux (avec photos), daté et signé conjointement.

En principe, l'acheteur devient propriétaire du bien et supporte les risques dès qu'il a signé le compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil.

Mais l'acheteur et le vendeur peuvent y déroger et c'est du reste ce qui se passe le plus souvent dans la pratique. Dans la plupart des compromis, le transfert de la propriété est reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison. Et comme cela se fait le plus souvent chez le notaire, la propriété et les risques qui y sont liés ne sont transférés à l'acheteur qu'après le passage de l'acte notarié.

Si cela est stipulé ainsi dans le compromis de vente et que la maison est détruite par un incendie ou gravement endommagée entre la signature du compromis de vente et le passage de l'acte notarié, ce sera à vous de procéder aux réparations nécessaires ou de rembourser le montant de la maison avec d'éventuels dommages et intérêts, à l'acheteur, à moins que vous ne parveniez à prouver l'existence d'un cas de force majeur. Le compromis type de Test-Achats est rédigé en ce sens.

En principe oui. Mais en tant que vendeur, vous pourrez vous en prémunir en faisant insérer dans le compromis de vente une clause stipulant que l'acheteur a bien visité l'appartement et l'accepte dans l'état tel qu'il se trouvait au moment de la vente, avec tous les vices apparents et cachés.

Vous devrez cependant être de bonne foi et signaler tous les vices graves dont vous avez connaissance à l'acheteur. La clause que nous venons d'évoquer ne vous dégagera pas en effet de votre responsabilité pour les défauts dont l'acheteur pourra prouver que vous aviez connaissance au moment de la conclusion de la vente mais que vous aurez négligé de lui signaler. Imaginez que vous avez repeint un mur rempli de moisissures pour camoufler des taches d'humidité dues à une mauvaise isolation du mur : vous ne pourrez pas alors vous retrancher derrière le compromis de vente et l'acheteur pourra vous réclamer les frais de réparation.

Questions sur les documents liés à une maison ou un appartement

• L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique.
• Si le bâtiment a été construit après le 1er mai 2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.
• Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle.
• Le certificat de performance énergétique.
• L’attestation du sol.
• Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.
• Une copie de l'acte de propriété.
• Si l'habitation est louée : une copie du contrat de location.

Avant même la signature du compromis, l’acheteur doit recevoir les informations et documents suivants :

a) Le certificat de performance énergétique de l’appartement

b) toute une série de documents dont vous pouvez faire la demande au syndic (qui est dans l’obligation de vous les faire parvenir dans les quinze jours) :

• Le montant du fonds de roulement et celui de la réserve de capital ;
• Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur ;
• L’état des appels d’apports en capital concernant le capital de réserve et auxquels l’assemblée générale a souscrit avant la dernière date de changement de propriété ;
• Le cas échéant, un aperçu des actions en justice en cours concernant la copropriété ;
• Les comptes-rendus des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les calculs périodiques des charges des deux dernières années ;
• Une copie du bilan le plus récent approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires;
• L'attestation du sol.

Au plus tard lors de la passation de l’acte notarié, le vendeur doit également recevoir les documents suivants :

• L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique.
• Si le bâtiment a été construit après le 1/5/2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.
• Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle.
• Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.
• Une copie de l'acte de propriété.
• Si l'appartement est loué : une copie du contrat de location.
• Une copie de la version la plus récente de l'acte de base et du règlement de copropriété.
• La liste de tous les engagements financiers que le vendeur a pris avant la vente mais dont le syndic ne réclamera le paiement qu'après la vente. Il s'agit par exemple de travaux planifiés de réparation ou d'une condamnation à payer un certain montant.

Le dossier d'intervention ultérieure (DIU) contient différents documents dont vous aurez besoin en cas de travaux ultérieurs au bâtiment, comme les plans de l'habitation avec indication des canalisations et des équipements d'utilité publique, les consignes d'entretien, les consignes de sécurité pour l'exécution de certains travaux, etc.

Le certificat de performance énergétique (CPE, aussi appelé en Région Bruxelles-Capitale PEB, pour Performance Energétique des Bâtiments) informe l'acheteur sur la qualité énergétique du bâtiment de même que sur les mesures à prendre pour améliorer le rapport coût/efficience de la performance énergétique du bâtiment. Il est valable dix ans.

Si le bâtiment a été construit récemment et qu'un "certificat de performance énergétique (construction)" existe, il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CPE tant que le document existant sera valable (également dix ans).

L'attestation du sol existe en Région de Bruxelles-Capitale et en Région flamande, pas en Région wallonne.

Elle reprend toutes les données à propos d'une éventuelle pollution du sol.

Questions sur le paiement

Depuis le 1/1/2014, il ne peut plus y avoir de paiement en liquide pour l'achat d'un bien immobilier. L'acheteur est obligé de vous faire un virement ou d'utiliser un chèque bancaire.

Questions sur la rupture du compromis de vente

Si l'acheteur revient sur sa décision après la signature, il commettra une rupture de contrat. Cela vous donnera le droit d'exiger des dommages et intérêts ou l'exécution forcée du compromis. Normalement, vous devrez pour cela intenter une action en justice.

Vous opterez peut-être dans ce cas pour les dommages et intérêts dans la mesure où cela n'a pas de sens de forcer une vente dont le paiement est incertain. Les dommages et intérêts correspondent le plus souvent à l'amende fixée dans le compromis de vente et sont souvent compris entre 10 et 15 % du montant de la vente.

En cas d'exécution forcée, vous devrez demander au juge qu'il condamne l'acheteur à procéder dans un délai déterminé à la signature de l'acte chez le notaire. S'il ne comparaît pas alors par-devant le notaire, le jugement vaudra comme acte et vous pourrez exiger le montant de la vente auprès de l'acheteur par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Vous pourriez en effet trouver un accord à l'amiable avec l'acheteur de cette manière et simplement déchirer alors le compromis de vente. L'acheteur espérera peut-être pouvoir échapper de cette manière à l'enregistrement du compromis et au paiement des droits d'enregistrement, mais ce serait illégal.

L'obligation d'enregistrement commence en effet à courir à partir de la signature du compromis de vente, même si vous annulez la vente à l'amiable par la suite. L'acheteur devra donc payer les droits d'enregistrement dans les quatre mois. Ensuite, il aura en principe un an pour faire constater l'annulation dans un jugement et pourra alors demander le remboursement des droits avec ce jugement. Pas une mince affaire donc.

En Wallonie et en Flandre, il est toutefois possible depuis 2007 d'éviter ces tracasseries: en cas de dissolution à l'amiable du compromis de vente, il ne faut plus se rendre au tribunal. Il suffit à l'acheteur de se présenter au bureau d'enregistrement avec le compromis de vente ainsi qu'une convention dans laquelle vous déclarez tous les deux annuler le compromis. Il devra alors s'acquitter de seulement 20 € plutôt que de la totalité des droits d'enregistrement.

Cette règle n'est pas d'application en région de Bruxelles-Capitale et vous agirez donc dans l'illégalité si vous déchirez le compromis de vente sans enregistrement.

Si le vendeur et vous êtes tous deux consentants, c’est toujours possible.

Le problème, c’est qu’il y a encore peu, vous étiez encore obligé, même après rupture du compromis de vente, de payer l’ensemble des frais de droits d’enregistrement endéans les quatre mois après la signature. Il était même inutile d’aller voir le juge ensemble pour faire annuler la vente : les droits d’enregistrement étaient et restaient dus ! L’acheteur ne pouvait espérer un remboursement des droits que s’il était en possession d’un jugement légal ayant prononcé l’annulation de la vente.

Avant, les acheteurs essayaient parfois de contourner cela en se mettant d’accord avec le vendeur pour déchirer le document contenant le compromis de vente. Mais cela ne leur offrait en fait jamais aucune assurance : lorsque le vendeur changeait d’avis et se rendait chez le juge avec le compromis de vente, les droits d’enregistrement devaient malgré tout être réglés.

En Régions Flamande et Wallonne, il existe maintenant pour l’acheteur une solution plus sécurisante. Il peut vous demander d’établir ensemble une convention réciproque écrite dans laquelle est déclaré que vous avez rompu le compromis de vente à l’amiable. Ensuite, lorsque vous présentez tous deux votre exemplaire de la convention à l’enregistrement, il suffira à l’acheteur de payer un forfait limité de 20€ au lieu de l’entièreté du montant des droits d’enregistrement. Il ne peut y avoir un délai de plus d’une année entre le compromis de vente et la nouvelle convention. L’acte notarié ne peut pas non plus encore avoir été passé.

Questions relatives au rôle du notaire et son utilité

Pour rendre la vente ou l'achat d'un bien immobilier "opposable" à des tiers, le document fixant l'achat ou la vente doit être inscrit au bureau des hypothèques. L'opposabilité signifie que des tiers, donc toutes les personnes autres que l'acheteur et le vendeur, devront tenir compte du transfert de propriété. À défaut d'inscription de l'acte au bureau des hypothèques, des tiers pourraient par exemple encore faire procéder à une saisie sur le bien vendu.

Seulement, le compromis de vente sous seing privé ne sera pas suffisant dans ce cas. Le bureau des hypothèques exigera un acte authentique : à savoir un document officiel avec force probante particulière. Et un notaire est une des personnes à qui la loi reconnaît la compétence d'établir des actes authentiques. Il veillera du reste à ce que l'acte soit retranscrit auprès du bureau des hypothèques.

Avant de couler le compromis de vente sous seing privé dans un acte notarié, le notaire doit rassembler toutes sortes d'informations auprès de différentes instances : sur le cadastre, l'hypothèque, la destination du bien, le respect des prescriptions urbanistiques, etc.

Il doit également reprendre les résultats de ses recherches dans l'acte. S'il écrit par ex. que le vendeur dispose de tous les permis de bâtir et attestations, il devra s'en être assuré au préalable. Il conférera ainsi son authenticité au compromis de vente, ce qui permettra de retranscrire celui-ci auprès du bureau des hypothèques.

Enfin, il doit informer les parties sur la portée du compromis (signaler par ex. que le vendeur sera responsable des vices cachés ou de l'omission d'informations essentielles pour l'acheteur) et donner des conseils impartiaux.

Le notaire est en théorie désigné par les deux parties. Dans la pratique, le vendeur a toutefois déjà souvent choisi son notaire.

L'acheteur peut se contenter de ce notaire, mais nous lui conseillons de se faire aider par son propre notaire, les frais restant les mêmes.

Non. L'acheteur peut se contenter du notaire proposé par le vendeur.

Mais le problème est que ses intérêts ne seront peut-être pas alors totalement défendus. Un notaire a beau devoir être impartial en théorie, il sera normal qu'il défende mieux les intérêts de son client que ceux de la partie qu'il ne connaît pas.

De même, un notaire qui passe des dizaines d'actes chaque année pour un promoteur immobilier sera naturellement du côté de celui-ci en cas de conflit. Voilà pourquoi nous conseillons à l'acheteur de choisir son propre notaire. Cela ne lui coûtera rien en plus.

Auparavant, c’était en effet le cas. 

Jusqu'il y a peu, un acte notarié ne pouvait être signé qu'en présence de toutes les parties : après la réunion, elles signaient l'acte, se serraient la main et partaient chacune de leur côté. Si les personnes vivaient loin les unes des autres, ce n'était pas toujours évident. Mais à moins d’envoyer un mandataire à leur place, leur présence physique était inévitable. 

En mai 2019, cette règle a été assouplie et permet désormais l'exécution à distance de l'acte. Depuis lors, il n'est plus nécessaire que tout le monde se rende au même endroit. Chacun se rend chez son propre notaire et la discussion a lieu par vidéoconférence entre les deux bureaux. L'acheteur signe l'acte papier et le vendeur donne une procuration à un employé du notaire de l'acheteur, qui signe alors à sa place.

En outre, la procuration numérique a été introduite en mai 2020. Cela vous permet de donner via un appel vidéo une procuration à une personne de votre choix ou à un employé de votre notaire pour agir en votre nom chez le notaire.

De cette manière, le notaire "instrumentant" (généralement celui de l'acheteur) peut organiser une réunion entièrement numérique. L'acheteur et le vendeur restent donc chez eux et les deux notaires dans leurs bureaux respectifs. Au lieu d'une réunion, une vidéoconférence avec quatre parties (ou plus, en fonction du nombre d'acheteurs et de vendeurs) a lieu. 

Pour plus de détails, nous vous renvoyons à l'article que nous avons consacré à ce sujet dans notre magazine Budget & Loi 273 de novembre/décembre 2020 (pdf).

Questions relatives à l'acte notarié

En général, un maximum de quatre mois s'écoule entre la signature du compromis de vente sous seing privé et le passage de l'acte notarié.

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est le délai dans lequel le compromis de vente doit être enregistré après la signature et c'est alors que des droits d'enregistrement doivent être payés.

Cet enregistrement ne doit pas avoir lieu si l'acte notarié est passé dans un délai de quatre mois et c'est plus la règle que l'exception. Voilà pourquoi les compromis de vente sont rarement enregistrés dans la pratique et les droits d'enregistrement sont presque toujours payés à l'enregistrement de l'acte notarié.

Non, le notaire ne peut pas reprendre de charges ou conditions, sans l'accord des parties, qui seraient contraires ou dérogeraient à ce qui a été repris dans le compromis de vente sous seing privé ou convenu en dehors entre les parties. L'acte ne trouvera donc sa base que dans ce compromis.

Si rien n'est stipulé dans le compromis de vente en ce qui concerne certains aspects, le notaire ne pourra pas décider seul et devra consulter les deux parties. Le notaire n'est donc pas un juge habilité à imposer quelque chose aux parties.

Les seules mentions qu'il pourra ajouter concerneront les mentions obligatoires comme en matière d'attestations du sol ou de prescriptions urbanistiques.

Il commettra alors une faute. Si vous êtes lésé par cette faute, vous pourrez exiger des dommages et intérêts du notaire auprès du juge.

Imaginez que le notaire n'a pas fait de recherches quant à un possible délit d'urbanisme et qu'il y a un risque que la maison doive être démolie ou remise dans son état original et faire l'objet de coûteux aménagements : l'acheteur pourra alors se retourner contre le notaire.

Ou imaginez que le notaire a omis de vérifier que le promoteur immobilier avait bien constitué une garantie d'achèvement auprès d'une banque dans le cadre d'un achat "sur plan" et que ce dernier fait faillite sans cette garantie d'achèvement. La responsabilité du notaire dans le cadre de dommages pourra dans ce cas être engagée.

Questions relatives aux frais liés au notaire, aux taxes et aux primes dans le cadre d'un achatou d'une vente

Ce que l'on appelle communément les "frais de notaire" de l'acte comprend en réalité trois postes :

1. Les droits d'enregistrement. Cette taxe est perçue par le notaire pour le compte de l'État et reversée à l'administration fiscale;  
2. Les honoraires proprement dits du notaire. Ceux-ci sont fixés par la loi. Ils sont proportionnels et dégressifs : le prix d'achat est imposé par tranches et le pourcentage diminue à mesure que la somme augmente. Plus le prix d'achat est élevé, plus le pourcentage des honoraires diminue. Par ailleurs, vous devez payer une TVA de 21% sur ces honoraires;  
3. Les frais divers. Il s'agit notamment des frais pour les recherches fiscales et hypothécaires, l'inscription au bureau des hypothèques…
   
   

Les frais de notaire sont en principe toujours intégralement à charge de l'acheteur, sauf disposition contraire dans le compromis de vente. En principe, les parties sont en effet libres de s'accorder sur ce point.

Oui, depuis 2012, les notaires doivent facturer 21 % de TVA sur leurs honoraires.

Voici deux exemples illustrant la manière dont le compte se présentera.

Pour une habitation en Région Flamande :

• Prix d’achat d’une habitation existante : € 200 000
• Droits d’enregistrement (10 %) : € 20 000
• Honoraires du notaire : € 2 163
• TVA (21 %) sur les honoraires : € 454

Pour une habitation en Région Bruxelles-Capitale :

• Prix d’achat d’une habitation existante : € 200 000
• Droits d’enregistrement (12,5 %) : € 25 000
• Honoraires du notaire : € 2163
• TVA (21 %) sur les honoraires : € 454

Les taux varient en fonction de la Région.

En Wallonie et à Bruxelles, le taux est le même pour tous les types de biens immobiliers: 12,5%.  

En Flandre, depuis le 1/1/2022, on distingue les droits selon le type de propriété. Voici les principaux taux :

• 3% pour l'achat de la maison familiale, à condition que vous ne soyez pas propriétaire d'une autre habitation ou d'un terrain à bâtir en Belgique ou à l'étranger à la date de l'acte notarié (sauf si vous vendez l'autre bien dans les deux ans) et à condition que vous soyez domicilié à l'adresse de la maison dans les trois ans suivant l'établissement de l'acte notarié ; 
• 12% pour l'achat d'un terrain à bâtir ou d'une autre habitation que le logement familial.

Il est également possible de payer moins dans les trois régions.

• Grâce à ce que l’on appelle le « taux réduit », mais uniquement en région wallonne. Ce taux réduit existait autrefois partout pour une habitation à faible revenu cadastral (R.C.). Mais comme le RC n'est plus un indicateur réaliste de la valeur d'un bien immobilier, les Régions flamande et de Bruxelles-Capitale ont décidé de ne plus prendre ce critère en compte pour ce qui concerne les droits d'enregistrement. En Région flamande, un avantage est accordé de manière différente pour l'achat d'une maison modeste.
• En outre, sous certaines conditions, les droits d'enregistrement peuvent ne pas être calculés sur le prix d'achat complet (on parle alors souvent "d'abattement"), ou une réduction directe sur les droits peut être appliquée. 
• En Région flamande, un taux avantageux est accordé si, lors de l'achat de votre habitation unique, vous vous engagez à y réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique.
• En Région flamande encore, vous pouvez bénéficier d'un règlement spécial sous certaines conditions jusqu'à la fin de 2023 lorsque vous vendez une maison et en achetez une autre. Cette disposition est appelée la « reportabilité des droits d’enregistrement ».

N'oubliez pas que vous risquez parfois de devoir payer une taxe supplémentaire par la suite et que le destinataire des droits d'enregistrement peut, dans certains cas, faire procéder à une évaluation de contrôle.

 

 

Cela dépend du type de bien qui est acheté:

• un logement existant: sur le prix d'achat;
• uniquement un terrain: sur le prix d'achat;
• un terrain et une habitation sur plan encore à construire: uniquement sur la valeur du terrain (par contre vous devrez payer la TVA de 21% sur la valeur de l'immeuble à construire);
• une construction neuve achetée auprès d'un vendeur immobilier professionnel, si vous avez acheté le terrain et l'immeuble séparément: sur la valeur du terrain (par contre vous devrez payer la TVA de 21% sur la valeur de l'immeuble).

Si vous achetez un terrain sur lequel les travaux de construction ont déjà débuté, vous ne devrez pas payer de droits d'enregistrement mais la TVA (21%).

Attention, le fisc peut considérer que la valeur réelle du bien est plus élevée que le prix que vous avez officiellement versé au vendeur. Il compare le prix avec les prix de biens similaires dans les environs. Il peut exiger que vous versiez la différence, et il peut même vous infliger une amende.

1. Si vous achetez un terrain et un immeuble sur plan encore à construire, voçus devrez payer, outre les droits d'enegistrement sur la valeur du terrain, la TVA (21%) sur la valeur de l'immeuble à construire. 

2. Si vous achetez un terrain sur lequel les travaux de construction ont déjà débuté, vous devrez payer la TVA tant sur le terrain que sur la construction. 

3. S'il s'agit d'une "nouvelle construction", c'est-à-dire un bâtiment dont la vente, selon la date de l'acte notarié, intervient au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après sa première mise en service,  cela dépend:

• si vous achetez auprès d'un vendeur immobilier professionnel et que vous achetez le terrain et l'immeuble séparément, vous devrez payer les droits d'enregistrement sur la valeur du terrain et la TVA (21%) sur le bâtiment.
• si c'est par contre un particulier qui vous vend une "nouvelle construction", il pourra choisir de faire appliquer soit la TVA, soit les droits d'enregistrement. S'il opte pour la TVA, il devra introduire une déclaration à ce sujet auprès du bureau de la TVA avant la vente. Et il sera également tenu de le mentionner dans le compromis de vente sous seing privé de manière à ce que vous en soyez informé. 

Il s'agit d'un taux réduit de droits d'enregistrement qui, auparavant, était appliqué dans tout le pays pour les habitations dotées d'un revenu cadastral (RC) peu élevé.

Mais le taux réduit pour habitation modeste n'existe actuellement plus qu'en Région wallonne.

Le taux réduit est de 6 % (alors que le taux normal est de 12,5 %). Mais il ne s’applique qu’à la première tranche de 164 099 € (montant depuis 2021) et de 175 039 € si le bien est situé dans une zone dite de pression immobilière où les prix de l’immobilier sont plus élevés.

Trois conditions doivent être remplies

• Le revenu cadastral de l'habitation ne peut pas dépasser 745 € (montant non indexé) pour une famille ayant deux enfants à charge. La limite est plus élevée pour le plus grandes familles : 845 € pour une famille avec trois ou quatre enfants, 945 € si vous en avez cinq ou six, et 1045 € si vous en avez au moins sept.
• Il doit en principe s'agir de votre unique habitation. Si vous possédez d'autres biens immeubles en Belgique ou à l’étranger, p. ex.  un terrain à bâtir, ce n'est pas un problème pour autant que le RC cumulé de tous ces biens ne dépasse pas le montant autorisé.  
• Vous devez en principe avoir élu votre domicile légal à l'adresse en question dans les trois ans suivant l'acte et devez ensuite l'y maintenir de manière ininterrompue pendant au moins trois ans.

Le taux descend même à 5 % si vous avez droit tarif social pour le prêt hypothécaire contracté pour l’achat de votre habitation.

 

En Région de Bruxelles-Capitale, plus aucune réduction n’est accordée pour une habitation modeste.

La Région wallonne applique un taux préférentiel si le revenu cadastral (R.C.) de l’habitation est au maximum de 745 €. Dans ce cas, la réduction ne consiste pas en un abaissement du montant des droits d’enregistrement, mais en une réduction du taux appliqué : pour plus de détail, consultez la question sur le « taux réduit ».

En Flandre, depuis 2018, il existe un taux favorable pour les habitations modestes. S’il s’agit de la résidence familiale et que le taux de 3 % est d’application (1 % en cas de rénovation énergétique importante), une réduction peut être appliquée sur les droits d’enregistrement dûs. Si le coût du logement ne dépasse pas 220 000 € (240 000 dans les dans les noyaux urbains et la périphérie flamande autour de Bruxelles), le montant des droits est réduit de 2 800 € (voire moins si les droits à payer sont moins élevés que ce montant).

Le terme "abattement" est parfois utilisé pour la réduction sur le prix de vente appliquée sur les droits d'enregistrement que vous devez payer lors de l’achat d’un terrain ou d’une habitation existante. Cette réduction est d'application dans les trois régions.

En Région de Bruxelles-Capitale

L'abattement a été sensiblement augmenté en 2017. La première tranche de 175 000 € (87 500 € s'il s'agit d'un terrain à bâtir) est exemptée de droits d'enregistrement. Vous économisez donc 21 875 € (12,5 % de 175 000 €).

Mais le fisc n'applique l'abattement que si vous remplissez une série de conditions : l'habitation doit être votre résidence principale, nous ne pouvez pas en principe posséder une autre habitation et le bien ne peut dépasser la valeur de 500 000 € (250 000 € s'il s'agit d'un terrain à bâtir).  

En Région wallonne

Depuis 2018, un abattement de 20 000 € est accordé à l'achat d'une habitation unique qui tient lieu de résidence principale, même s'il ne s'agit encore que d'un terrain à bâtir. La première tranche de 20 000 € est donc exemptée de droits d'enregistrement, quel que soit le taux applicable. Cela peut entraîner une réduction allant jusqu’à 2 500 €.

En Région Flamande

Les abattements qui existaient précédemment sont supprimés pour les contrats d'achat conclus après le 1er juin 2018. Mais dans les faits, une nouvelle forme d'abattement a été introduite. Depuis 2022, un nouveau montant est fixé.

Pour un bien dont le prix ne dépasse pas 220 000 € (240 000 dans les dans les noyaux urbains et la périphérie flamande autour de Bruxelles) et auquel le taux de 3 % s’applique, vous pouvez désormais bénéficier d’une réduction de 2 800 € des droits d’enregistrement (ou du montant des droits d’enregistrement lui-même s’il est inférieur à ce montant, par exemple, si vous achetez un bien pour 90 000 €). Si l'on convertit cette réduction sous forme d'abattement, cela correspond à une exonération sur la première tranche de 93 333 €.

 

En Région flamande, les droits d’enregistrement pour l'achat d'une habitation propre à laquelle s'appliquerait normalement le taux de 3 % est, depuis 2022, soumis à une taxe d'enregistrement de seulement 1 % si vous vous engagez au moment de l’achat à y réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. 

Il y a deux conditions :

1. Vous devez isoler au moins 75 % des structures existantes et nouvelles entourant le volume de l’habitation et la séparant de l’extérieur. 
2. Vous devez au minimum remplacer le système de chauffage ou de refroidissement.

Vous devez avoir déposé un dossier de demande de construction.

Pour plus de détails, voir le site energiesparen.be.

S'il s'agit d'une maison modeste, une réduction supplémentaire de 960 € est accordée.

La règle concernant l'obligation de domiciliation est plus souple : vous ne devez pas être domicilié à cette adresse dans les trois ans suivant l’achat, mais bien dans les six ans.

Ce système existe uniquement en Région flamande.

Il signifie que vous pouvez "reporter" les droits d'enregistrement payés lors d'un précédent achat d'une habitation : ils sont déduits des droits d'enregistrement dus sur le terrain à bâtir ou l’habitation que vous venez d’acheter en Flandre. On parle aussi du règlement "sac à dos", car c'est vraiment comme si vous les emmeniez avec vous dans vos bagages. 

Toutefois, cette reportabilité cessera d'exister à partir du 1/1/2024. Mais jusqu'au 31/12/2023, vous devez choisir : 

• soit l'ancien taux de 6 % (5 % si rénovation énergétique importante) avec reportabilité
• soit le nouveau taux, plus bas, de 3 % (1 % en cas de rénovation énergétique importante) mais sans reportabilité.

Si vous payez plus de 433 333 € pour la résidence secondaire que vous achetez et que vous deviez au moins 13 000 € de droits d'enregistrement pour la résidence précédente, vous êtes, en principe, mieux loti avec le taux de 3 %. 

L'avantage est en tout cas limité à un maximum de 13 000 € et ne s'applique que si le logement nouvellement acheté est destiné à devenir votre résidence principale.

Si vous vendez d'abord l'ancien bien et achetez ensuite le nouveau, l'avantage est déduit lors de l'achat du nouveau et vous ne devez payer que la différence. Si, en revanche, vous achetez d'abord un nouveau bien et ne vendez l'ancien qu'ensuite, vous recevrez l'avantage sous la forme d'un remboursement au moment de la vente.

Seuls deux ans (cinq ans dans le cas d'un terrain à bâtir) peuvent s'écouler entre les deux transactions (achat et vente, ou dans l'ordre inverse).
L'application de ce principe doit être expressément demandée ; les autorités fiscales ne l'appliquent pas automatiquement.

 

Certains acheteurs conviennent avec le vendeur de mentionner dans le compromis de vente un prix inférieur à celui réellement payé, histoire de payer moins de droits d'enregistrement. Exemple : la vente est conclue pour 100.000 €, mais les parties conviennent de s'en tenir "officiellement" à 80.000 €. On parlera dans ce cas de "dissimulation du prix". Si le fisc s'en aperçoit, les sanctions sont plutôt salées. Outre le fait que l'acheteur devra s'acquitter des droits d'enregistrement éludés, tant l'acheteur que le vendeur seront redevables d'une amende correspondant aux droits éludés. De plus, les deux parties s'exposeront à une condamnation par un tribunal.

Il se pourrait aussi que le prix de vente déclaré soit le prix réellement payé mais que le fisc le juge trop faible. La base imposable pour les droits d'enregistrement ne peut en effet pas être inférieure à la valeur de vente réelle. Par conséquent, le receveur des droits d'enregistrement vérifiera qu'il n'y a pas "insuffisance". Il comparera pour ce faire avec des propriétés similaires, situées dans le même environnement et vendues dans des conditions normales. S'il constate une différence significative entre leur valeur et le prix mentionné dans l'acte, il en fera part à l'acheteur et lui fera payer des droits complémentaires ainsi qu'une amende.

L'acheteur pourra contester l'estimation du receveur. Le plus souvent, un accord à l'amiable finira par émerger. Autrement, la situation pourra déboucher sur une estimation de contrôle.

Bon à savoir : l'acheteur conscient d'avoir fait une bonne affaire pourra éviter le problème en faisant notamment reprendre dans le compromis de vente et l'acte notarié une déclaration complémentaire dans laquelle il précisera la différence (positive) entre la valeur de vente et le prix convenu. Les droits d'enregistrement seront alors perçus sur la valeur de vente et non sur le prix mentionné dans l'acte.

Une estimation de contrôle est une procédure particulière que le receveur peut décider de lancer lorsqu'il conteste la valeur de vente indiquée et qu'il n'est pas possible de parvenir à un accord à l'amiable avec l'acheteur.

La procédure est relativement compliquée et la somme à payer au final peut être sensiblement plus élevée. À moins que les exigences du receveur ne soient excessivement déraisonnables, nous vous conseillons de donner la préférence à une solution à l'amiable.

En théorie, oui. Mais en pratique, il en ira souvent autrement car la plupart des compromis de vente contiennent une clause dans laquelle vous déclarez, en tant qu'acheteur, avoir visité le bâtiment et l'accepter dans l'état tel qu'il se trouvait au moment de l'achat, avec tous les vices apparents et cachés. Une manière pour le vendeur de se dégager de toute responsabilité pour les vices cachés.

Le vendeur doit toutefois agir de bonne foi et doit donc communiquer tous les défauts graves dont il a connaissance. La clause précitée ne le dégagera pas de sa responsabilité si vous pouvez prouver qu'il devait avoir connaissance du problème à la conclusion de la vente mais l'a alors tu. Imaginez qu'il a repeint un mur rempli de moisissures pour camoufler des taches d'humidité dues à une mauvaise isolation du mur : il ne pourra pas alors se retrancher derrière le compromis de vente et vous pourrez exiger qu'il paie les frais de réparation.

Ne tardez pas trop pour entreprendre des actions. Cela ne veut pas dire qu’il faut immédiatement assigner le vendeur, mais vous devez lui signaler le vice sans tarder et le mettre en demeure, soit de vous rembourser partiellement afin que vous puissiez faire faire les travaux, soit de résilier la vente et d’exiger le remboursement du prix d’achat.

Vous disposez ensuite de temps pour éventuellement négocier. Nous vous conseillons de garder des traces écrites et, si vous sentez que le vendeur est de mauvaise foi, alors il faut l’assigner en justice. N’attendez donc pas un an entre les premières constatations et l’assignation! Vous avez seulement deux options: demander la résiliation de la vente avec remboursement du prix d’achat, ou conserver l’habitation, mais en étant remboursé d’une partie du prix payé. Vous ne pouvez pas obliger le vendeur à corriger les défauts.

Quelles preuves devez-vous apporter?

Il ne suffit pas de montrer le vice, il faut aussi prouver qu’il était présent au moment de la vente. Pour cela, il vous faudra recourir à une expertise, ce qui est coûteux et prend du temps si vous devez vous adresser au tribunal.

Si le vendeur avait lui-même fait construire, vous avez les mêmes droits que lui. Autrement dit, tant que l’habitation a moins de 10 ans, vous pouvez encore vous adresser à l’architecte et/ou à l’entrepreneur pour les vices cachés graves qui compromettent la structure ou l'habitabilité de l'immeuble. Ils restent responsables, même si le logement a été revendu. Vous avez donc un recours direct contre l’architecte et/ ou l’entrepreneur de votre vendeur. Voilà un élément très important, surtout dans le cas où le compromis de vente stipule que vous ne pouvez plus vous tourner vers le vendeur en cas de vices cachés, ou si le vendeur est décédé ou a fait faillite.

 

Si le vendeur s'est déchargé de toute responsabilité pour vices cachés et apparents dans le compromis de vente, comme c'est le plus souvent le cas, et que vous ne pouvez pas prouver qu'il devait avoir connaissance du défaut à la vente mais vous l'a caché, vous ne pourrez en effet pas invoquer sa responsabilité.

Mais si le bâtiment n'a pas encore dix ans, vous pourrez en effet vous retourner contre l'architecte et l'entrepreneur. Ceux-ci restent en effet responsables des défauts graves à l'habitation pendant dix ans.

Oui. Un chauffage au rendement insuffisant est sans aucun doute un défaut grave. Et en cas d'achat "sur plan", le promoteur immobilier reste responsable des défauts graves pendant dix ans. Les dix années commencent le plus souvent, dans la pratique, à courir à partir de la réception provisoire.

Le promoteur immobilier est également responsable des défauts moins graves, mais il peut aussi les exclure contractuellement.

Ce sera loin d'être facile.

Cela ne sera possible que si vous parvenez à démontrer au tribunal que l'habitation présente un sérieux problème et que vous ne l'auriez pas achetée si vous en aviez eu connaissance. Le juge fera appel dans ce cas à un expert.

S'il apparaît par ailleurs, selon le compromis de vente, que vous ne pouvez pas tenir le vendeur responsable de vices cachés, vous devrez alors aussi prouver qu'il n'a pas agi de bonne foi et savait donc qu'il y avait des problèmes d'humidité mais ne vous en a rien dit. De manière très exceptionnelle, le juge prononcera alors l'annulation de l'achat. Il y a davantage de chances pour qu'il vous accorde des dommages et intérêts.

Si vous avez fait mentionner dans le procès-verbal de la réception provisoire le délai dans lequel le promoteur immobilier devait remédier aux défauts et que celui-ci ne s'y conforme pas, mettez-le alors en demeure par courrier recommandé, à l'expiration du délai, de remédier aux défauts dans un délai raisonnable.

S'il ne réagit toujours pas, prenez un avocat pour mettre à nouveau le promoteur immobilier en demeure ou intenter une action en justice pour demander à un expert judiciaire de constater les défauts et évaluer les dégâts, après quoi vous pourrez exiger des dommages et intérêts.

- Si plus de dix ans se sont écoulés depuis la réception provisoire, vous ne pourrez plus vous adresser à qui que ce soit.
- Si cette période de dix ans n'est pas encore écoulée et que le défaut est grave, vous pourrez en principe vous retourner contre l'entrepreneur et/ou l'architecte.

Il peut aussi être utile de faire vérifier si l'acte d'achat ne contient pas des dispositions vous donnant le droit d'intervenir à la place du promoteur immobilier. Dans ce cas, vous disposerez de droits de recours plus larges contre l'(es)entrepreneur(s) et l'architecte. Faites appel pour ce faire à un conseiller juridique.