Primes et avantages financiers lors de la (re)construction d'une maison

La situation diffère selon les régions.

Wallonie : (Prime habitation 2023) et autre aide financière

Le système unifié en Wallonie impose un audit préalable du logement si vous souhaitez bénéficier de la grande majorité des primes disponibles.
Par ailleurs, il existe 2 primes pour lesquelles aucun audit préalable n’est requis :

• un régime de primes temporaire pour l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière biomasse ou poêle biomasse) ou d’eau chaude (chauffe-eau thermodynamique, chauffe-eau solaire). La facture finale des travaux doit se situer entre le 01.07.2023 et le 31.12.2025 ;
• un régime de primes pour des travaux économiseurs d’énergies de 200 jusqu’à 6 000 euros (montant TTC) ou pour la rénovation de la toiture. La facture finale doit être datée après le 01.11.2022.

La visite d’un estimateur du SPW Logement est requise pour certains travaux (traitement des infiltrations d’eau, humidité ascensionnelle, problèmes de stabilité, mérule, radon, etc.). Cela crée un rapport valable 2 ans.

Bruxelles : principalement des primes Renolution

La Région bruxelloise accorde des primes pour une grande diversité de travaux, pas uniquement pour les interventions d’isolation ou pour des interventions structurelles au logement, mais également pour :

• un audit énergétique, une étude acoustique, une étude de conception des matériaux de construction (Totem) ou le suivi par un architecte ou un ingénieur ;
• les préparatifs de travaux (protection et échafaudages) ;
• le gros œuvre et la gestion de l’eau (structures portantes, réseau d’assainissement, démolition en vue d’une amélioration de l’infiltration du sol) ;
• la lutte contre les problèmes d’humidité, les moisissures et les nuisibles ;
• un meilleur réglage de la température du chauffage central (radiateurs basse température, régulation de la température) ;
•  une ventilation mécanique contrôlée (système C ou D).

Outre le régime Renolution, il existe parfois des primes pour une étude du sol ou des subsides pour les travaux concernant le patrimoine immobilier classé.

Flandre : MijnVerbouwpremie et autre aide financière en cas de travaux

Toutes sortes de travaux entrent en considération pour le régime nouvellement unifié de « MijnVerbouwpremie ». Cela ne concerne pas seulement les travaux d’isolation ou les investissements dans des systèmes d’énergie renouvelable, mais aussi d’autres interventions. Récapitulatif :

• toiture : isolation et rénovation ;
• façades : isolation et rénovation ;
• sols : isolation et rénovation ;
• fenêtres et portes : vitrage et menuiserie extérieure ;
• rénovation intérieure : murs intérieurs, plafond et escalier ;
• électricité et sanitaire ;
• production d’énergie renouvelable : chauffe-eau solaire, pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique ; 

MijnVerbouwpremie ne comprend toutefois pas l’ensemble des primes pour particuliers. Certaines primes ne font pas partie de ce régime, comme :

• la prime pour des panneaux solaires sur les bâtiments non chauffés avec désamiantage (via Fluvius) ;
• la prime liée au label PEB (par le biais de Fluvius) ;
• la prime démolition et reconstruction (par le biais de VEKA) ;
• la prime de mise à niveau pour les 65 ans et plus (de Wonen-Vlaanderen) ;
• la prime de location et d’isolation (par le biais de VEKA/Fluvius) ; 
• la prime pour un système de drainage séparé (via Fluvius)
• le raccordement à un réseau de chaleur (via VEKA)

Pour obtenir un aperçu complet de toutes les primes en Flandre (Gouvernement flamand, VEKA, Fluvius, commune, province, etc.), vous pouvez visiter Premiezoeker.

Prime supplémentaire pour la combinaison de différentes interventions ou bonus pour matériaux naturels

En combinant plusieurs interventions visant à économiser de l’énergie dans un délai déterminé, vous pouvez parfois obtenir un bonus dans la foulée.

• À Bruxelles, vous pouvez obtenir le « bonus plusieurs travaux » pour certaines combinaisons de travaux.
• En Flandre la prime "epc-energielabel" a succédé à l’ancien "bonus totaalrenovatie". Il s’agit d’une prime supplémentaire, qui s’ajoute aux primes individuelles pour les interventions séparées visant des économies d’énergie.

En outre, il est parfois possible d’obtenir à Bruxelles et en Wallonie un bonus si vous utilisez des matériaux naturels ou biosourcés.

Primes communales

Il est vivement conseillé de vérifier si votre propre ville, commune ou région n’octroie pas un soutien financier supplémentaire pour certains travaux de rénovation.
Pour vous faciliter la vie, la Flandre et Bruxelles ont mis à disposition un outil qui, sur base de votre code postal, vous indique si la ville ou la commune peut vous donner un petit coup de pouce.

• Bruxelles
• Flandre

Un autre outil en ligne vous donne par ailleurs une estimation de l’aide totale - tous régimes confondus - dont vous pourriez bénéficier pour vos rénovations. L’outil flamand tient par ailleurs compte des montants maximums que vous pouvez obtenir, ce qui n’est pas le cas de l’outil bruxellois.

Nous n'avons trouvé aucun aperçu des primes communales existantes pour la Wallonie. Pour cela, il est préférable de surfer sur le site Internet de votre commune.

Pour l’octroi de leurs primes, les autorités privilégient en général l’exécution des travaux par un entrepreneur. Dans certains cas, celui-ci doit par ailleurs posséder des compétences spécifiques ou procéder conformément à certaines prescriptions techniques. Informez-vous soigneusement à ce sujet avant de faire appel à un ouvrier spécialisé.

Il existe cependant des mesures de soutien aux personnes souhaitant effectuer les travaux eux-mêmes.

En Région wallonne, vous pouvez, si vous réalisez vous-même les travaux, entrer en considération pour une prime pour des travaux de toiture (indépendamment du montant) ou d’autres travaux économiseurs d’énergies jusqu’à 6 000 euros (montant TTC), sans réalisation préalable d’un audit énergétique. Il s’agit, entre autres, de travaux d’isolation de la toiture, de travaux à la charpente, de travaux de stabilisation ou de mise en conformité des installations techniques. Vous pouvez dans ce cas introduire des factures pour le matériel acheté.

Dans le régime des primes habitation après un audit logement préalable, vous devez toujours faire appel à un professionnel inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises.

En Région bruxelloise, vous ne pouvez jamais effectuer les travaux vous-même si vous souhaitez obtenir une prime. Ils doivent être effectués par une entreprise ou un entrepreneur professionnel avec qui vous avez conclu un contrat et qui est enregistré à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), est assujetti à la TVA et dispose d’un accès réglementé à la profession.

La MijnVerbouwpremie flamande inclut les travaux que vous réalisez vous-même dans les catégories de travaux « électricité et sanitaire » et « rénovation intérieure ». Dans d’autres catégories de travaux, les réaliser vous-même ne donne pas droit à la MijnVerbouwpremie.

Le Gouvernement flamand a par contre introduit une prime temporaire pour l’isolation de la toiture ou du plancher de grenier que l’on effectue soi-même. Elle est valable pour des factures se situant entre le 01.07.2022 et le 30.06.2024 inclus et remontant au maximum à deux ans au moment de la demande (auprès du gestionnaire de réseau Fluvius).

Avantage fiscal de 30 %

Il est encore possible de bénéficier d’un avantage fiscal pour les personnes physiques, mais uniquement en Région wallonne. Il est d’ailleurs cumulable avec les primes à la rénovation.

Vous pouvez plus précisément prétendre à un avantage fiscal de 30 % (pour info : pour des factures datant de 2023, à mentionner dans la déclaration fiscale en 2024, le montant maximal s’élève à 3 740 €) sur l’isolation de toiture effectuée par un entrepreneur et moyennant certaines conditions techniques. Seul le matériau d’isolation lui-même entre en considération pour l’avantage fiscal ; une nouvelle sous-toiture ou le remplacement de la couverture ne sont, en principe, pas pris en compte.

Si vous êtes propriétaire de différentes habitations dont vous faires isoler la toiture, vous avez droit à une réduction d’impôt pour chacune de ces habitations.

Rappelons à toutes fins utiles que c’est le domicile fiscal qui compte. Par conséquent, si votre domicile fiscal se situe en Région wallonne au 1er janvier 2024 et que vous faites installer en 2023 une isolation du toit dans une habitation qui vous appartient située en Flandre ou à Bruxelles, vous pouvez prétendre à un avantage fiscal. L’avantage fiscal a par contre disparu depuis des années pour ceux dont le domicile se trouve en Région bruxelloise ou flamande.

Réduction sur la taxe foncière en Flandre

Si un niveau E est déterminé après les travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier d'une réduction de taxe foncière de 50 % ou 100 % pendant 5 ans, selon le niveau E atteint. Le niveau E à atteindre dépend de la date de la demande de construction.

Vous pouvez bénéficier de cette réduction si votre rénovation implique une rénovation énergétique majeure ou une reconstruction partielle pour laquelle un permis de construire est requis et relève donc de la réglementation PEB flamande.

Vous pouvez également bénéficier de cette réduction sur la taxe foncière en cas de démolition et de reconstruction, en plus du taux avantageux de TVA de 6 %.

Aucune augmentation du revenu cadastral pour les investissements visant des économies d’énergie

En soi, les investissements visant une économie d’énergie n’entraînent pas la révision ni l’éventuelle augmentation du revenu cadastral. À moins, entre autres, que la superficie habitable ne soit augmentée (le grenier est aménagé en espace habitable, par exemple) ou qu’un nouvel élément de confort d’importance ne soit ajouté (comme l’installation d’un chauffage central ou l'ajout d'une salle de bain).

Une circulaire énumère explicitement une série d'investissements qui, en soi, n’entraînent pas une révision du revenu cadastral :

• l’isolation du toit, des murs et des sols ;
• le remplacement des vitres par du double vitrage ou du triple vitrage super-isolant ;
• le remplacement d’une vieille chaudière par une chaudière à condensation (y compris les adaptations de la cheminée) ou une pompe à chaleur géothermique ;
• l’installation de panneaux solaires photovoltaïques ;
• l’installation d’un système de production d’eau chaude sur base d’énergie solaire.

L’habitation doit en général avoir déjà quelques années au compteur pour bénéficier d’une prime.

En Région wallonne, l’habitation doit avoir été construite depuis au moins 15 ans au moment où l’auditeur établit son rapport lorsqu’un audit logement est requis, ou au moment de la demande de la prime dans le cadre du régime de travaux économiseurs d’énergies jusqu’à 6 000 euros ou de travaux de toiture. Il n’existe aucun requis en ce qui concerne l’ancienneté de l’habitation dans le régime temporaire d’une prime pour l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal pour l’isolation du toit lorsque votre domicile fiscal se trouve en Région wallonne, il faut que l’habitation soit utilisée depuis 5 ans au 31 décembre de l’année dans laquelle les travaux débutent.

À Bruxelles, l’habitation doit, pour prétendre à la récente prime Renolution, avoir été construite au moins 10 ans avant l’année d’introduction de la demande de prime. La date dont il est tenu compte est celle de la matrice cadastrale, c’est-à-dire le registre dans lequel toutes les parcelles d’une commune figurent.

En Flandre, les bâtiments doivent avoir au moins 15 ans - par âge de l’habitation, il est entendu la date de la première mise en service - pour entrer en considération pour la MijnVerbouwpremie. Pour une prime pour des installations renouvelables pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, le bâtiment doit avoir au moins 5 ans.

Une réduction de TVA de 21% à 6% s'applique dans toute la Belgique pour la réalisation d'une série de travaux de rénovation. Cette réduction s'applique en principe aux habitations de plus de 10 ans, mais s'applique également aux pompes à chaleur jusqu'au 31 décembre 2024, quel que soit l'âge de l'habitation.

Il n’y a aucun avantage financier disponible pour les maisons neuves. Toutefois, en Flandre, il est toujours possible d'obtenir une réduction de la taxe foncière en cas de reconstruction après démolition ou, dans certains cas, de reconstruction partielle.

Dans la plupart des cas, le revenu du ménage joue en effet un rôle dans l’importance du montant des primes.

En Région wallonne, le montant des primes dépend toujours du revenu du ménage. Au plus vous appartenez à une tranche de revenus basse, au plus le montant peut être élevé. En Wallonie, il existe cinq catégories de revenus.

En Région de Bruxelles-Capitale, le montant des primes dépend généralement du revenu familial. Bruxelles distingue trois catégories de revenus. Seules les primes relatives aux prestations et études (audit énergétique, architecte, étude acoustique, etc.) ne sont pas dépendantes des revenus.

La Région flamande applique dans la nouvelle prime de rénovation un mélange entre montants fixes et indemnisations en fonction des revenus du ménage. Ces montants fixes concernent principalement les travaux d’isolation, plus particulièrement pour la catégorie de revenus la plus élevée. Pour les autres, la prime de rénovation dépend surtout des revenus du ménage et du montant des factures. En dehors de la prime de rénovation, il s’agit la plupart du temps de montants de prime fixes, comme pour le désamiantage de bâtiments non chauffés avec installation de panneaux solaires.

Ce sont bien évidemment surtout les propriétaires qui ont tout intérêt à investir dans leurs bâtiments et à en récupérer l’aide financière. Cependant, les locataires peuvent parfois également entrer en considération pour des primes.

En Région wallonne, seuls les propriétaires entrent en considération, ou, du moins, des personnes qui possèdent un droit réel sur l’habitation (pleine propriété, usufruit, nue-propriété...). Ils ne doivent pas forcément occuper l’habitation, ils peuvent également la louer. De nombreuses conditions peuvent s’appliquer pour entrer en considération pour une prime, comme continuer à occuper l’habitation ou à l’offrir en location pendant un certain nombre d’années, d’autres conditions étant éventuellement liées.

En Région bruxelloise, les locataires entrent en considération pour toutes les primes Renolution. En effet, toute personne concernée par l’habitation peut demander des primes Renolution : propriétaires-habitants, bailleurs, locataires, gestionnaires de bâtiments, etc. Attention : toutes les primes ne sont pas disponibles pour chaque catégorie.

En Région flamande, les locataires entrent en considération pour des primes en cas d’investissement dans l’efficience énergétique, comme l’isolation de toiture, l’isolation des murs, l’isolation des sols, le vitrage à haut rendement, une pompe à chaleur, un chauffe-eau solaire et un chauffe-eau thermodynamique. Pour les locataires, le montant de la prime ne dépend d’ailleurs pas des revenus ou de la composition du ménage. Il s’agit d’un montant fixe par m² d’isolation ou de vitrage, ou pour chaque installation d’énergie renouvelable. Ils sont généralement couverts par les montants de prime de la tranche de revenus la plus élevée.

De plus, dans certains cas, il existe une prime de loyer et d'isolation dans les biens locatifs mal isolés : un promoteur de projet accompagne le locataire et le propriétaire dans la préparation et la réalisation d'un projet d'isolation de toiture, de vitrage et/ou d'isolation de murs creux.

Pouvez-vous commencer les travaux avant de demander la prime ? Ou devez-vous faire venir quelqu’un sur place afin d’obtenir une approbation ?

Pour le régime wallon, vous devez, en principe, faire effectuer un audit logement préalable. Cet audit déterminera ensuite l’ordre logique des travaux. Il n’est d’ailleurs pas gratuit, mais entre lui-même également en considération pour une prime. Seul un auditeur reconnu peut réaliser cet audit résidentiel. Vous trouverez ici une liste d'auditeurs reconnus.

Un tel audit n’est actuellement plus obligatoire pour des travaux de toiture, ni pour certains travaux dont la facture n’excède pas 6 000 € (TTC). Notez cependant que vous devrez par contre parfois faire appel à un estimateur gratuit du SPW Logement (SPW = Service Public de Wallonie). Vous trouverez ici de plus amples informations au sujet des travaux concernés. Cet estimateur devra ensuite établir un rapport dans lequel il indiquera si les travaux entrent en considération pour une prime. Pour les autres travaux, une telle visite préalable n’est pas requise.

Une visite préalable n’est pas non plus requise pour le régime de primes temporaire pour l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière biomasse ou poêle biomasse) ou d’eau chaude (chauffe-eau thermodynamique, chauffe-eau solaire).

En Région bruxelloise, vous pouvez attendre la fin des travaux avant de demander la prime Renolution.

En Flandre, vous pouvez commencer par faire effectuer les travaux entrant en considération pour MijnVerbouwpremie et n’introduire la demande de prime qu’ensuite. Cependant, pour la prime au label PEB, p. ex., vous devez d’abord disposer d’un certificat PEB établi au plus tôt en 2019, et vous devez activer une demande avant le début des travaux.

En Flandre, il existe également un certain nombre d'initiatives qui vous permettent de recevoir gratuitement ou à un prix raisonnable des conseils en matière de construction durable. Celles-ci sont totalement volontaires et donc non obligatoires.

Dans chaque région, vous devez demander la prime dans un certain délai suivant les travaux ou la réception de la facture.

En Région wallonne, vous devez demander la prime pour l’audit dans les 8 mois suivant l’enregistrement du rapport d’audit. Pour la prime au logement, les travaux doivent avoir été effectués dans un délai de 7 ans après l'enregistrement du rapport d'audit et la demande de paiement des primes pour les travaux réalisés doit être faite au plus tard 8 ans après l'enregistrement du rapport d'audit. Les factures (finales) pour les travaux effectués ne peuvent pas dater de plus de 2 ans avant la date de demande de prime.

La demande de paiement de la prime pour les travaux pour lesquels vous devez préalablement passer une visite d'expert doit être introduite au plus tard 8 mois après la facture (finale). S'il s'agit de travaux multiples, ces premières factures ne peuvent pas dater de plus de 2 ans avant la facture (finale).

À Bruxelles, vous devez demander la prime au plus tard 12 mois après la date de la facture finale des travaux concernés.

En Flandre, vous avez jusqu’à deux ans après la date de la facture pour introduire une demande pour la MijnVerbouwpremie. Par contre, pour la prime au label PEB, vous devez demander la prime dans les 12 mois suivant l’obtention du nouveau label. Vérifiez dès lors s’il s’agit d’une prime dans le cadre de MijnVerbouwpremie ou non.

Dans les trois Régions, vous pouvez sous certaines conditions obtenir un prêt moins onéreux lorsque vous souhaitez effectuer des rénovations.

En Région wallonne, le régime Renopack est consacré aux rénovations, exclusivement pour des propriétaires d’habitation. Il s’agit d’un prêt à tempérament à 0 % d’intérêt. Vous pouvez emprunter un montant entre 1 000 et 60 000 euros auprès de la Société wallonne du crédit social (SWCS), pour autant que les revenus de votre ménage ne dépassent pas un certain plafond et que vous ayez au plus deux enfants à charge.

Si vous avez plus de deux enfants à charge, vous pouvez vous adresser au Fonds Logement des familles nombreuses de la Wallonie (FLW).

Bon à savoir : en cas de prêt Renopack, les primes ne doivent plus être préfinancées par l’emprunteur. Par exemple, un ménage entreprenant des travaux pour un montant de 15000 euros et ayant droit à une prime de 5000 euros, ne devra emprunter que 10000 euros (les mensualités seront donc moins élevées), les 5000 euros seront avancés par l’organisme prêteur qui récupèrera lui-même la somme auprès de l’autorité régionale.

La Région bruxelloise applique le crédit Ecoreno. Vous pouvez l’utiliser pour financer toutes sortes de travaux : de la rénovation traditionnelle à l’amélioration de l’efficacité énergétique, en passant par des travaux pour adapter votre habitation à des personnes moins valides.

Le prêt est associé à un intérêt avantageux, quelle que soit la nature des travaux. Il se présente, en fonction de votre dossier, sous la forme d’un prêt hypothécaire (montant jusqu’à 120 % de la valeur du bien, durée maximale de 30 ans, taux de 1,50 ou 2,50 % en fonction des revenus du ménage), ou d’un crédit à la consommation (maximum 25000 euros, durée maximale de 10 ans, taux de 1,50 ou 2,50 % en fonction des revenus du ménage).

Il s’adresse aux propriétaires, futurs propriétaires et locataires.

En Flandre, vous pouvez demander un MijnVerbouwlening depuis le 1er septembre 2022. Ce prêt aide à financer des rénovations destinées à une meilleure qualité d’habitation ou à l’amélioration des prestations énergétiques et peut être demandé jusqu'à fin 2026.

Vous pouvez faire la demande MijnVerbouwLening auprès de la Maison de l’énergie de votre commune pour un montant minimal de 1 250 euros jusqu’à maximum 60 000 euros, avec un délai de remboursement de maximum 25 ans. Ce prêt était à taux nul (0 % d’intérêt) pour les demandes introduites jusqu'au 31 janvier 2023. Entre-temps, depuis le 1er février 2023, le taux est passé à 2,25 %. Ce taux est adapté une fois par an (généralement en janvier). Au printemps 2024, le taux d’intérêt sera ramené au taux d’intérêt légal.

Entrent entre autres en considération pour MijnVerbouwlening :

• les particuliers propriétaires-habitants appartenant à la catégorie de revenus la plus basse ou moyenne de MijnVerbouwpremie ;
• les particuliers bailleurs (sans limites de revenus) qui louent par le biais d’une agence de location sociale ou de la location conventionnée à particulier ;
• les particuliers qui acquièrent une habitation par le biais d’un héritage ou d’une donation ;
• les associations de co-propriétaires.

Toute personne qui achète une habitation ou un appartement avec de mauvaises prestations énergétiques (label PEB E ou F) à partir du 1er janvier 2023 (acte passé à partir du 1er janvier), n’entre toutefois pas en considération pour MijnVerbouwLening (pour une période de dix ans), mais peut par contre contracter un crédit à la rénovation avec une subvention-intérêts auprès de son établissement de crédit.

La réglementation TVA relève du fédéral et s’applique donc à l’ensemble du pays.

Pour les habitations d’au moins 10 ans, vous bénéficiez d’une TVA réduite de 6 % au lieu du tarif normal de 21 % sur de très nombreux travaux. Pour un investissement de 10 000 €, par exemple, cela fait une différence de 1 500 €.

Cela comprend les travaux tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la maison : pose de l'isolation, des fenêtres et des portes, installation du chauffage, travaux d'électricité, remplacement d'une cuisine, etc. Entendons-nous bien : la TVA réduite s’applique uniquement en cas d’installation par un ouvrier professionnel ; ceux qui effectuent les travaux eux-mêmes paieront l’achat de leur matériau avec une TVA de 21 %.

Taux de TVA 6% sur la démolition et la reconstruction

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle réglementation définitive est en vigueur pour le taux réduit de TVA de 6% lors de la démolition d'un immeuble où l'on reconstruit ensuite une habitation privée.

Le régime de TVA à 6% a été prolongé d'un an à chaque fois ces dernières années, mais est désormais définitivement instauré par le gouvernement, mais sous un certain nombre de conditions strictes. Par exemple, la mesure ne concerne que la démolition d'un immeuble et la reconstruction d'une habitation sur la même parcelle, destinée à l'occupation propre du client pendant 5 ans ou à la location sociale pendant au moins 15 ans, avec une surface habitable maximale de 200 m².

L'acheteur d'un logement construit par un promoteur de projet, même si son logement ancien a d'abord été démoli, ne pourra plus bénéficier du dispositif et tombera donc sous le régime de la TVA à 21%.

Attention : en Flandre, il existe également une prime de démolition et de reconstruction de 10 000 € pour les logements. La réduction de TVA et la prime de démolition et de reconstruction ne sont pas cumulables. Cette prime de démolition et de reconstruction est également liée à un certain nombre de conditions, comme l'atteinte d'un niveau E maximum de E24, ne plus disposer d'un raccordement au gaz et l'inventaire et le retrait de l'amiante présente.

Réduction de TVA sur les pompes à chaleur

En réponse aux prix de l'énergie exceptionnellement élevés, le gouvernement fédéral a temporairement étendu à partir du 1er avril 2022 une réduction de TVA à 6 % à tous les logements pour l'installation de systèmes d'énergie renouvelable. A compter du 1er janvier 2024, cette mesure s'appliquera uniquement à l'installation de pompes à chaleur. Elle s'applique jusqu'au 31 décembre 2024, et donc également pour les foyers de moins de 10 ans.