Airbnb : Impôts et TVA pour les propriétaires

En tant que propriétaire Airbnb, combien d'impôts payez-vous sur vos revenus ?

La plateforme Airbnb n'est pas soumise au régime fiscal favorable de l'économie de partage en vertu duquel, en 2023, les revenus sont imposés au taux avantageux de 10 % (20 % moins 50 % de frais forfaitaires) pour la partie ne dépassant pas 7 170 €. Airbnb n'a jusqu'à présent pas demandé à être agréé en tant que plateforme de l'économie de partage.

La location (partielle) d'un bien meublé (par exemple via Airbnb) peut donner lieu à l'impôt des personnes physiques de différentes manières. On peut tout aussi bien louer une chambre meublée dans son propre logement que mettre à disposition une maison entière pendant plusieurs jours ou semaines. La location peut également s'accompagner d'une prestation de services.

Attention : n’allez pas croire que vos revenus Airbnb pourront passer tout simplement sous le radar fiscal. Airbnb, comme d'autres plateformes numériques de location, est tenu depuis un certain temps de communiquer au fisc les données vous concernant en tant que propriétaire, et cela comprend vos revenus. 

La rémunération que vous percevez en tant que propriétaire présent sur Airbnb est (partiellement) imposée de plusieurs manières.

1. Pour la location de biens immobiliers via Airbnb

La location d'un bien immobilier à un particulier qui ne l'utilise pas à des fins professionnelles est imposée de la manière suivante : le revenu immobilier imposable est déterminé sur la base du revenu cadastral indexé (RC) majoré de 40 %.

Le revenu cadastral correspond au revenu locatif annuel net que vous auriez perçu si vous aviez loué le bien en 1975. Pour déterminer la valeur actuelle du bien, le revenu cadastral est indexé annuellement. S’il s’agit de votre résidence principale, le RC est limité à la partie louée de l’habitation et à la période de location.

Louez-vous votre résidence principale ou votre résidence secondaire ?

Pour une deuxième résidence, on considère le RC de l'ensemble du bien pour l'année entière, car le RC représente un revenu net, aucune dépense ne pouvant plus être déduite, comme les frais d'entretien et de réparation. Le revenu immobilier imposable est ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux marginal (jusqu'à 50 %).

Exemples d'imposition pour la location d'une résidence principale et d'une résidence secondaire

Supposons que le RC de votre deuxième résidence soit de 1 000 € non indexés. Vous la louez pendant 20 jours durant votre absence. Le RC indexé est alors de 2 091 € (1 000x 2,0915, chiffre 2023) et il est ensuite majoré de 40 % = 2 928 €. Ce montant est ajouté à votre revenu imposable et imposé au taux marginal. Vous renseignez la totalité du RC (1 000 €) au code 106.

Avec un taux d'imposition de 50 %, cela représente un impôt annuel de 1 464 €, compte non tenu des centimes additionnels communaux. Ce montant s'applique à une deuxième résidence, qu'elle soit louée partiellement ou totalement.

Si vous louez votre propre habitation (RC 1 000) pendant 20 jours durant votre absence, vous déclarez 1 000  € x 20/365 (= 54,79 €) comme revenu immobilier sous le code 106, ce qui donne un revenu immobilier imposable arrondi de 54,79 € x 2,0915 x 1,4 = 161 €. Calculée au taux marginal de 50 %, votre imposition est alors de 80 € (sans tenir compte des centimes additionnels communaux).

Conclusion

En principe, le revenu immobilier de votre habitation propre n’est pas imposé, sauf pour la partie que vous louez. Dans ce cas, le revenu cadastral imposable est donc limité à la partie louée du bien, et au prorata de la période de location dans l'année, considérée sur une base journalière.

S'il s'agit d'une deuxième résidence, vous serez automatiquement imposé sur le revenu immobilier, même si vous ne la louez pas et si vous la réservez à votre propre usage.

Dans ce cas, c'est le revenu cadastral de l'ensemble de la propriété pour l'année entière qui est pris en compte. Que vous louiez ou non votre deuxième résidence, cela ne donne donc pas lieu à une augmentation de votre revenu imposable ou à un supplément d’impôt pour la partie immobilière. Dans la déclaration d'impôt, le RC est en principe déclaré dans le cadre III au code 106.

2. Pour les locations mobilières (meublées) via Airbnb

Par définition, une pièce louée via Airbnb est proposée avec des meubles, comme les lits ou les armoires. Une partie du loyer perçu correspond donc à un paiement pour la mise à disposition du mobilier, c'est-à-dire des biens meubles.

Si le contrat de location ne prévoit pas de ventilation du loyer entre le bien immobilier et les biens meubles, on considère que 40 % du loyer se rapportent à la location du mobilier. On peut déduire 50 % de frais forfaitaires. Ce revenu mobilier est imposé à 30 %. 60 % du loyer sont alors réputés se rapporter à la location de l'immeuble.

Exemple d'impôts sur les revenus mobiliers

Vous louez un appartement meublé à la mer d'un RC de 1 000 € pour un usage privé via Airbnb pendant 20 jours à 100 € par jour. 40 % du montant de la location seront considérés comme des revenus mobiliers (meubles) avec une déduction forfaitaire des frais de 50 %. Le calcul de l'impôt pour la partie mobilière sera donc le suivant : 2 000 € (20 x 100 € de loyer) x 40 % (partie mobilière) x 50 % (frais forfaitaires) = 400 €, imposés à 30 % : 120 € d'impôt pour les meubles, compte non tenu des centimes additionnels communaux.

Dans votre déclaration de revenus, les revenus mobiliers nets (après déduction des frais forfaitaires de 50 %) sont à déclarer au cadre VII, intitulé "Revenus des capitaux et des biens mobiliers", rubrique B.

3. Pour les services en sus de la location via Airbnb

Si vous offrez, en plus de la location, des services comme le petit-déjeuner, la literie ou le nettoyage de la chambre, vous serez également imposé sur les revenus de ces services. Ces revenus seront taxés en tant que revenus divers, à un taux d'imposition de 33 %. Les frais réels peuvent être déduits de ces revenus divers. Si vous pratiquez un tarif unique tout compris, le fisc considérera que les services en représentent 20 %.

Vous offrez également des services en plus de la location, comme le petit-déjeuner ?

Déclarez-les au cadre XV "Revenus divers" de la partie 2 de votre déclaration d'impôts.

Totalement imposé comme revenu professionnel

La réglementation ci-dessus ne s'applique que si vous louez de manière occasionnelle ou ponctuelle. Si vous louez régulièrement avec des services, le fisc peut considérer qu’il s’agit d’un revenu professionnel, de sorte que la totalité des revenus locatifs perçus sera ajoutée à vos autres revenus professionnels et imposée à un taux marginal pouvant aller jusqu'à 50 %. Vous pouvez toutefois déduire les frais professionnels liés à la location.

Dans la déclaration d'impôt : à déclarer au cadre XVII "Bénéfices" de la partie 2. Si les revenus locatifs sont considérés comme des revenus professionnels, vous devez également vous affilier à une caisse d'assurance sociale et payer des cotisations de sécurité sociale, le cas échéant.

De quelles déductions fiscales peuvent bénéficier les propriétaires sur Airbnb ?

Si vous louez régulièrement en offrant des services supplémentaires, l'administration fiscale peut considérer la totalité des paiements liés à la location comme un revenu professionnel imposé au taux marginal (50 % - voir ci-dessus). Dans ce cas, vous pouvez déduire les frais (travaux de rénovation, électricité, intérêts d'emprunt, assurances, précompte immobilier, cotisations sociales, etc.)

Vous souhaiteriez d'autres conseils pour remplir votre déclaration d'impôts ? Lisez tous nos conseils pratiques sur votre habitation et votre déclaration d'impôts.

VERS NOTRE DOSSIER SUR VOTRE HABITATION ET VOTRE DÉCLARATION D'IMPÔTS

La location via Airbnb est-elle soumise à la TVA ?

La location d'un bien immobilier est en principe exonérée de TVA. Toutefois, les personnes qui proposent des logements meublés peuvent être soumises à la TVA dans les cas suivants :

Le bien est loué pour de courtes périodes de moins de trois mois et l'un des services suivants est proposé :

• L'accueil physique des clients, et pas seulement par téléphone ou par voie numérique ;
• Le linge de maison, les draps ou les serviettes sont fournis, même si le lit n'est pas fait ;
• Le linge de maison est changé au moins une fois par semaine pour les locations de plus d'une semaine ;
• La fourniture d'un petit-déjeuner quotidien : cela inclut la fourniture de bons pour un petit-déjeuner à consommer ou donnant droit à un petit-déjeuner chez un tiers.

 Accueil physique des hôtes

Si c’est le cas, la TVA doit être prise en compte. Le taux de TVA est de 6 %. Peu importe qu’on demande un prix de location global incluant le service séparément un supplément. La TVA est due sur le prix du séjour et sur les services.

Si un logement meublé est loué pour plus de trois mois ou si aucun des services mentionnés ci-dessus n'est proposé, aucune TVA ne doit être prise en compte sur la location.

Quelles sont les obligations administratives des propriétaires sur Airbnb ?

Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez introduire une "demande d'identification à la TVA" avant le début de l'activité, au moyen du formulaire 604A. Le formulaire est disponible sur myminfin.be.

Si vous n'introduisez pas le formulaire ou si vous le présentez tardivement, vous êtes passible d'une amende. Le formulaire est également nécessaire pour introduire la déclaration périodique de TVA afin de payer la TVA ou de la récupérer.

Vous devez faire les déclarations trimestrielles de la TVA que vous devez à l'administration fiscale ou que vous souhaitez déduire. En principe, vous devez remettre un reçu de TVA au client et tenir un registre quotidien des reçus.

Conclusion : tenez compte des implications fiscales

On ne loue pas n’importe comment une chambre meublée chez soi. Réfléchissez bien aux conséquences fiscales et aux formalités à accomplir. Sachez qu’Airbnb (comme d'autres plateformes numériques de location) est tenu de communiquer vos données en tant que propriétaire à l'administration fiscale.

En outre, la commune ou la ville en question peut prélever une taxe de séjour que vous devez collecter auprès de vos hôtes. Si vos revenus Airbnb sont considérés comme des revenus professionnels, faire appel aux services d'un comptable n'est souvent pas un luxe superflu.